최근 모기지 금리가 다시 낮아지면서 재융자에 대한 문의가 늘어난 가운데 특히 15년 고정모기지로 재융자하는 것에 대한 문의와 융자신청이 많아졌다. 15년 고정모기지로의 재융자는 이미 모기지페이먼트를 7년에서 10년이상 한 손님들을 중심으로 문의를 많이 받는다.

이자율을 낮춤으로써 전체상환기간과 총금융비용(이자비용)을 줄이고 은퇴 후 융자 없는 집을 소유할 계획이 있는 사람들에게는 아주 좋은 생각이라고 볼 수 있다.

하지만 동시에 여러 단점도 있으므로 주의해야한다. 첫째 단점은 월페이먼트가 많이 늘어난다.

15년 고정 모기지의 월페이먼트는 30년고정에 비하여 보통 50% 정도 늘어나게 된다. 물론 재융자의 경우에는 현재 내고있는 페이먼트와 비교하여 감당할 수 있는 수준인지를 파악하고 결정하면 된다.

고정금리모기지는 월 페이먼트가 한번 정해지면 무조건 그 만큼을 매월 납부해야하기 때문에 미래에 재정상태가 나빠질 경우에는 높은 페이먼트가 부담이 될 수도 있다.

비즈니스가 않좋아지거나 실직을 하게 될 경우 월페이먼트가 낮은 다른 융자상품으로 재융자를 하고 싶어도 잘 안 될 수도 있다. 왜냐하면 수입이 없거나 낮아졌기 때문이다.

따라서 이 경우에는 집에 에퀴티가 많이 있음에도 불구하고 15년 고정의 높은 월페이먼트를 감당 못해 집을 팔아야하는 경우가 발생될 수도 있다. 반대로 비즈니스가 잘되거나 수입이 늘어나 모인 자금을 이용해 투자용주택을 구입할려고 할 경우에도 15년 고정의 늘어난 월페이먼트는 부채비율을 올려 융자승인을 받기 힘들게 할 수 있다. 혹은 더 좋은 집으로 옮겨가야 하는 경우에도 높은 페이먼트는 걸림돌이 될 수 있다.

왜냐하면, 현재 집을 먼저 팔고 새로운 집으로 이사를 들어갈 수가 있으면 더 이상 좋을 수가 없겠지만 현실적으로 많은 사람들이 먼저 맘에 드는 집이 나오면 사고, 살던 집은 천천히 제값을 받아 팔려고 하는 경우도 많다.

이때 역시 기존집의 높은 페이먼트는 새로 살려는 집의 융자승인을 받는데 방해가 될 수 있다. 15년 고정으로 페이먼트를 많이 하게 되면 에퀴티 쌓이는 속도가 늘어난다. 월페이먼트의 대부분이 융자원금을 갚는데 쓰이기 때문에 당연하다. 하지만 쌓이는 에퀴티는 주택소유주에게 아무런 혜택을 주지 않는다.

따라서 나날이 번창하는 비즈니스를 소유한 사람들이나 금융시장이나 주택시장에서의 투자수입에 자신이 있는 사람들에게는 15년고정 모기지는 적합한 상품이라고 볼 수 없다.

마지막으로 최근에는 15년고정과 30년고정모기지의 이자율 차이가 많이 나지 않는다는 사실이다.

15년고정으로 모기지를 받는 유일한 이유가 30년고정 보다 이자율이 현저히 낮아 금융비용을 많이 절약할 수 있기 때문이다. 이자율 차이가 많이 나지 않을 경우에는 15년 고정모기지의 장점이 거의 없다고도 볼 수 있다. 30년 고정으로 융자를 받아 월페이먼트를 더 하면 기간은 줄어들기 때문이다.

결론적으로 15년 고정모기지는 30년고정에 비하여 이자율이 많이 낮을 경우에는 총금융비용을 낮춰주는 장점이 있지만, 월페이먼트가 늘어나 향후 재정상태가 안 좋아지거나, 혹은 큰집을 사서 이사를 가거나 할 경우에는 오히려 걸림돌이 될 수도 있으므로 자신의 미래의 재정상태를 잘 예측한 후 재융자 여부를 결정 하는 것이 옳다고 하겠다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>