‘질병 통제 예방 통제 센터’(CDC)가 전국적으로 시행 중인 세입자 퇴거 유예 조치가 이달 말로 종료된다. 당초 지난달 말 종료될 예정이었으나 CDC는 한 달 연장을 결정하면서 이번 연장이 마지막이라고 암시한 바 있다. 따라서 이달 말 퇴거 유예 조치의 최종 종료가 확실시되고 있다.

CDC의 퇴거 유예 조치가 끝나면 그동안 렌트비를 내지 못한 수백만 명의 세입자들이 하루아침에 퇴거 위기에 처하게 된다. 현재 각 주별로 대규모 퇴거 사태를 막기 위한 방안을 내놓고 있지만 그렇지 못한 주에서는 도미노 퇴거 사태가 우려되고 있다. 경제 매체 마켓워치가 퇴거 유예 조치 종료를 앞둔 주택 임대 시장 상황을 상황을 알아봤다.

◇ 세입자 불안감 고조

세입자들은 시시각각 다가오는 퇴거 유예 조치 종료에 두려움을 느끼고 있는 것으로 조사됐다. 연방 센서스국이 최근 실시한 설문 조사에서 약 320만 명에 달하는 세입자들이 향후 2개월 내에 퇴거 조치로 인해 집을 비워야 할 것 같다고 불안감을 호소했다. 한 달간의 퇴거 유예 조치 연장 기간 동안 일부 건물주와 세입자가 문제 해결에 나서겠지만 여전히 대다수의 세입자는 퇴거 진행 등으로 어려움을 겪게 될 것이란 지적이다.

건물주와 세입자 간 갈등의 심각성을 느낀 바이든 행정부는 퇴거 유예 조치 최종 연장 발표 직후 각 주정부와 지방 법원을 대상으로 ‘퇴거 대안 프로그램’(Eviction Diversion Program)에 참여할 것으로 촉구하고 있다. 연방 대법원은 각 지방 법원에 보낸 서한을 통해 건물주는 퇴거 소송을 신청하기 전 렌트비 지원 프로그램을 먼저 신청할 것, 현재 진행 중인 퇴거 소송 기간을 연장할 것, 세입자 지원 단체가 시행하는 프로그램에 참여할 것과 같은 퇴거 방지 방침을 시행할 것을 촉구했다.

◇ 정부, 퇴거 대안 프로그램 참여 유도

일부 지방 자치 단체는 코로나19여파로 렌트비가 밀리기 시작한 지난해부터 이미 퇴거 대안 프로그램을 실시해 효과를 보고 있다. 퇴거 대안 프로그램을 진단한 매튜 데스몬드 프린스턴 대학 교수는 최근 백악관 담당자와 가진 화상 회의에서 “퇴거 대안 프로그램은 비용과 결과면에서 매우 효율적”이라며 대규모 퇴거 사태를 방지하기 위한 조치로 적극 추천했다.

데스몬드 교수는 “일단 퇴거 소송이 진행되면 약 3분의 1에 해당하는 세입자는 결국 쫓겨나게 된다”라며 “퇴거 소송 진행 뒤 정부가 개입하면 건물주가 이미 소송 비용을 지불한 후로 해결이 어렵다”라며 퇴거 대안 프로그램 조기 시행을 강조했다.

필라델피아 시는 지난해 여름부터 건물주가 퇴거 소송을 신청하기 전에 퇴거 대안 프로그램에 참여하도록 요구하는 조치를 시행했다. 프로그램을 통해 주택 문제 상담사들은 건물주와 세입자 간의 갈등이 법원으로 이어지기 전에 해결되도록 중재 노력을 펼쳤다.

그 결과 약 70%에 달하는 건물주와 세입자 간 갈등이 퇴거 소송으로 발전하기 전에 원만히 해결됐고 비슷한 프로그램을 실시한 다른 지방 자치 단체도 높은 해결 비율을 본 것으로 조사됐다. 필라델피아 시의 퇴거 대안 프로그램은 올해 3월 종료됐지만 시 정부 측은 건물주가 퇴거 소송을 진행하기 전에 렌트비 지원 프로그램을 먼저 신청하도록 유도해 퇴거 방지에 나서고 있다.

◇ 퇴거 세입자 위한 법률적 보호 장치 절실

퇴거 대안 프로그램을 통해서도 갈등이 해결되지 않을 경우 퇴거 소송으로 이어져 렌트비를 내지 못한 세입자는 결국 길거리에 나앉는 수밖에 없다. 일단 퇴거 소송이 시작되면 대부분의 건물주들은 변호사를 통한 법적 절차에 나서는 반면 변호사를 통한 변호에 나서는 세입자는 극히 드물어 이에 대한 대비책 마련도 시급한 것으로 지적된다. ‘전국 주택 정책 계획’(NHLP)의 에릭 던 소송 담당 디렉터는 “80%~90%에 달하는 건물주가 변호사를 통해 퇴거 소송을 진행하는 반면 변호사의 도움을 받는 세입자는 10%도 넘지 못한다”라며 세입자도 법률적 도움이 필요함 강조했다.

일부 세입자 보호 단체는 퇴거 소송에서 패한 세입자들은 퇴거 기록이 남기 때문에 향후 거주지 마련에 더욱 어려움을 겪는 2차 피해를 입는다고도 지적하고 있다. 이들 단체들은 코로나19 경제 여파가 퇴거의 원인인 경우에는 퇴거 소송을 당하더라도 퇴거 기록을 삭제하는 시스템을 마련해야 2차 피해를 막을 수 있다고 대책 마련을 요구하고 있다.

◇ 임대 매물 부족 발생할 수도

코로나19 여파로 인한 건물주 피해는 대부분 임대 주택 1~2채를 보유한 개인 임대 업자에게 발생했다. 이들 개인 임대 업자들은 피해가 발생하면 해결하기 위한 방법으로 주택 처분을 결정하는 경우가 많은데 최근 높은 주택 수요와 맞물려 임대 주택 재고 감소로 이어질 것이라는 경고도 나왔다.

‘전국 임대 주택 협회’(NRHC)의 올해 3월 조사에 따르면 코로나 팬데믹 시작 이후 단독 주택 임대 업자 중 약 50%는 적어도 한차례 이상 렌트비를 받지 못한 것으로 나타났다. 세입자의 렌트비 연체가 발생하면 임대 주택 보유자는 모기지 페이먼트 연체가 발생하기 때문에 자칫 주택 압류로 이어질 수 있다.

따라서 렌트비를 받지 못한 건물주 중 일부는 주택 압류가 발생하기 전에 주택 처분을 결정했는데 NRHC에 따르면 단독 주택 임대 업자 중 약 11%는 최근 적어도 보유 주택 중 1채를 팔아야 했던 것으로 조사됐다.

문제는 여기서 그치지 않는다. 임대 주택 보유자가 내놓은 주택 중 대부분이 다른 임대 주택 사업자에게 팔리지 않고 실거주 목적의 구입자에 팔리는 경우가 많아 임대 주택 재고 감소의 원인이 될 것으로 우려된다.

◇ 몇 차례 부활한 퇴거 유예 추가 연장 없다

코로나19 여파로 렌트비를 내지 못하는 세입자를 강제 퇴거하지 못하도록 하는 퇴거 유예 조치는 지난해 9월 실시된 뒤 그동안 몇 차례 연장됐다.

퇴거 유예 조치가 연장되는 동안 렌트비를 받지 못해 경제난에 빠진 임대 주택 건물주 단체들로부터 퇴거 유예 조치가 불법이라며 취소 소송도 여러 차례 제기된 바 있다. 하지만 대법원은 건물주 단체의 이 같은 소송을 지난달 말 5대 4로 기각하는 판결을 내려 일단 세입자의 손을 들어줬다.

기각 판결에 동의한 브렛 캐버노 대법관은 “CDC의 강제 퇴거 유예 조치가 월권행위”라고 인정하면서도 “추가 연장 기간 동안 의회의 렌트비 지원 예산이 고르게 분배될 것”이라고 말했다. 현재 의회는 약 460억 달러에 달하는 렌트비 긴급 지원 자금을 마련해놓은 상태다. 지원 대상은 렌트비를 내지 못한 세입자는 물론 그동안 렌트비 징수에 어려움을 겪은 건물주들이지만 지급 절차상의 문제로 시행에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다.

밥 피니거 ‘전국 아파트 협회’(NAA) 대표는 “긴금 자금 중 약 260억 달러는 아직 의회 승인을 받지 못한 상태”라며 “전액 지원이 이뤄지더라도 그동안 밀린 렌트비를 모두 보상할 수 있을지 의문”이라며 근본적인 문제 해결이 힘들 것으로 지적했다.

<준 최 객원 기자>