집값이 크게 오르면서 변동 이자율을 선택하는 바이어들이 최근 늘고 있다. 변동 이자율은 요즘처럼 집값이 고공행진하는 시기에 모기지 페이먼트 부담을 낮춰주기 때문에 관심을 갖게 되는 모기지 프로그램이다.

변동 이자율 모기지는 이자율 변동에 따른 페이먼트 상승 부담이 있기 때문에 신중하게 고려해야 한다. 이자율이 급등해 페이먼트가 치솟게 되면 예전과 같은 모기지 연체 위험이 도사리고 있기 때문이다. 최근 어떻게 해서든 내 집을 마련하려는 바이어들 사이에서 변동 이자율에 대한 문의가 늘고 있는 가운데 온라인 부동산 정보업체 리얼터닷컴이 변동 이자율에 대해서 자세히 알아봤다.

◇ 최근 1년 사이 신청자 급증

변동 이자율을 통한 모기지 신청 건수는 최근 1년 사이 눈에 띄게 늘었다. ‘모기지 은행업 협회’(MBA)에 따르면 지난 1년간(6월 18일 기준) 변동 모기지 이자율 신청이 꾸준히 증가해 약 12.5%나 증가한 것으로 집계됐다.

이 기간은 경제 봉쇄령이 풀리고 주택 수요가 쏟아져 나와 주택 가격이 본격적으로 급등하기 시작한 시기다. 모기지 뉴스 데일리의 맷 그레이엄 책임자는 “주택 가격이 기록적으로 오르자 바이어들이 변동 이자율과 같은 페이먼트 절약 수단을 찾기 시작했다”라고 설명했다.

변동 이자율이 초기 주택 구입 부담을 낮춰주는 장점이 있지만 일정 기간이 지나면 페이먼트 부담이 치솟기 때문에 주의할 점도 많다. 모기지 이자율이 하락하거나 이자율이 변동하기 전에 주택을 처분할 수 있다면 큰 문제가 없지만 이자율이 오를 경우를 반드시 대비한 뒤 변동 이자율을 선택해야 한다는 것이 전문가들의 조언이다.

◇ 고가 주택 구입자 주로 선호

콜럼비아 대학의 스틴 밴 뉴어버그 부동산학과 교수는 “현재 모기지 이자율이 사상 최저 수준인 점을 감안하면 향후 수년 내 이자율이 현재보다 높아질 것이 확실하다”라며 변동 이자율 선택 시 주의할 것을 요구했다.

MBA에 따르면 최근 변동 이자율은 평균 약 2.98%(6월 25일 기준)로 매우 낮다. 같은 기간 30년 만기 고정 이자율이 평균 약 3.2%와 비교할 때 약 0.2% 포인트 이상 차이로 고가 주택 구입자들이 특히 변동 이자율 신청에 많은 관심을 보이게 되는 이유다.

변동 이자율 신청 바이어가 최근 꾸준히 늘고 있지만 전체 모기지 신청 건수에서 차지하는 비율은 아직 높지 않다. 최근 변동 이자율 신청은 대부분 고가 주택 구입자들에 의한 것으로 조사되고 있다. MBA에 따르면 6월 25일 기준 전체 모기지 중 변동 이자율이 차지하는 비율은 약 3.6%로 낮은 편이었다.

변동 이자율이 차지하는 비율은 지난해 12월부터 서서히 높아지고 있는 가운데 고가 주택 구입자들 사이에서 주로 발급이 이뤄지고 있는 것으로 조사됐다. 고정 이자율을 통한 모기지의 평균 발급액은 약 31만 7,500달러였던 반면 변동 이자율을 적용받은 모기지의 평균 대출액은 약 90만 4,000달러로 무려 세배에 달하고 있다.

고가 주택 구입자들은 모기지 대출 규모가 크기 때문에 이자율 변동 시 페이먼트 상승에 따른 충격도 상대적으로 높아진다. 따라서 이자율 급등 현상이 나타날 경우 고가 주택 시장에서의 모기지 연체 위험도 그만큼 높아질 것으로 우려된다.

◇ 플리핑과 같은 단기 보유자에게 적합

최근 첫 주택 구입이 거의 불가능한 것처럼 여겨지고 있다. 매물 부족에 따른 구입 과열 양상과 함께 주택 가격이 하루가 다르게 오르고 있기 때문이다.

내 집 마련을 위해 그동안 애써 모은 자금이 치솟는 주택 가격과 비교하면 터무니없이 부족할 때가 많다. 그래서 첫 주택 구입자들 사이에서도 변동 이자율을 선택하는 사례가 최근 늘고 있다.

변동 이자율은 대출 초기 일정 기간 동안 매우 낮은 이자율을 제시하기 때문에 주택 구입 후 매달 납부해야 하는 페이먼트 금액이 상대적으로 낮다. 따라서 고정 이자율을 신청할 때보다 대출 승인 절차도 비교적 수월한 것이 장점이다.

변동 이자율은 수시로 이자율이 변동되는 것은 아니다. 일정 기간 동안 고정 이자율보다 낮은 수준의 이자율이 변동 없이 적용되고 이 기간이 끝나면 시중 이자율을 반영해 이자율이 변동된다.

초기의 낮은 이자율이 적용되는 기간은 대개 3년, 5년, 7년, 길게는 10년짜리도 있다. 이 기간 중 주택 처분 계획이 확실한 바이어는 변동 이자율을 신청해도 이자율 변동 조건에 해당되지 않기 때문에 변동 이자율의 혜택을 누릴 수 있는 경우다.

웰스 파고 홈 모기지의 크리스 주릴라 매니저는 “변동 이자율은 플리핑 투자자와 같은 단기 부동산 투자자 또는 주택 보유 기간이 짧은 바이어들에게 가장 적합하다”라며 “주택 가격 상승기에 단기 처분으로 부동산 처분 수익을 목표로 하는 바이어들도 고려해볼 만하다”라고 설명했다.

◇ 출구 전략 확실할 때만

얼마 전까지만 해도 대부분의 대출 은행은 영국 런던에서 우량 은행끼리 단기 자금을 거래할 때 적용하는 금리인 ‘리보’(LIBOR) 금리를 기준 금리로 모기지 대출 변동 이자율을 산정했다. 변동 이자율 프로그램의 이자율이 단기 기준으로 변동되기 때문에 리보 금리가 기준 금리로 주로 사용됐다.

하지만 리보 금리는 금리 조작 위험성이 크다는 이유로 최근 대출 은행들은 리보 금리보다는 ‘SOFR’(Secured Overnigth Financing Rate) 금리를 변동 이자율의 벤치마크 금리를 삼는 경우가 늘었다. SOFR 금리가 리보 금리보다 변동성이 낮지만 모기지 대출에 적용되는 변동 이자율은 일정 기간 이후 정기적으로 변동되는 것은 리보 금리 사용 때와 동일하다.

대출 조건에 따라 5년에 한번 조정될 수 있고 짧게는 1달에 한 번씩 조정이 찾아오는 대출 조건도 있다. 따라서 변동 이자율을 신청할 때 출구 전략을 확실히 가지고 있어야 한다. 이자율이 조정되기 전 주택 처분이 가능할지 아니면 조정된 페이먼트 금액을 납부할 재정적 능력이 갖춰질 지 등을 판단해 변동 이자율을 선택하는 것이 중요하다.

<준 최 객원 기자>