코로나 팬데믹으로 생계에 어려움을 겪는 모기지 대출자를 위해 모기지 유예 프로그램이 실시되고 있다. 정부 금융 기관이 보증한 모기지는 유예 기간 중 모기지 페이먼트를 상환하지 않아도 되는데 프로그램 종료가 얼마 남지 않았다. AP 통신은 정부가 프로그램 종료를 앞두고 대출자를 위한 여러 구제 옵션을 마련하고 있기 때문에 해당 대출 기관과 미리 상의해서 탈출 전략을 세우는 것이 중요하다고 조언한다.

◇ 9월까지 170만 명 혜택 끝나

현재 약 300만 명의 대출자들이 모기지 대출금을 상환하지 못해 연체 상태에 빠져 있다. ‘소비자 금융 보호국’(CFPB)에 따르면10여 년전 발생한 경기 대침체 이후 가장 많은 숫자다. 이중 약 200만 명은 유예 프로그램에 따라 약 1년간 대출금 상환을 중단한 상태다.

유예 프로그램을 적용 대출자 중 상당수는 이미 혜택이 끝난 상태며 올해 9월까지 약 170만 명에 적용 중인 혜택이 종료될 예정이다. 금융 당국은 수백만 명에 적용 중인 모기지 유예 프로그램이 일시에 종료되므로 모기지 대출 업계에 주택 시장이 혼란에 빠지 않도록 대비하라고 얼마전 지침을 내린 바 있다.

유예가 종료된 뒤에도 대출금 상환 재개가 어렵거나 구제 옵션에 해당되지 않는 대출자의 경우 은행에 주택을 압류당할 수 있다. 따라서 현재 유예 프로그램을 적용받고 있는 대출자들은 종료 시기가 다가 오기 전 서둘러 탈출 전략을 마련하는 것이 무엇보다 중요하다. 데이브 우에히오 CFPB 디렉터는 “모기지 업계는 현재 수많은 대출자가 직면한 위험을 간과해서는 안 된다”라며 “경제가 재개되더라도 향후 수개월 내에 수백만 가구가 집을 잃을 위기에 처해있다”라고 경고했다.

◇ 유예 종료 뒤 4가지 옵션 중 하나 선택해야

코로나 팬데믹에 따른 재정 어려움으로 유예 프로그램을 신청한 대출자는 프로그램 종료 뒤 밀린 대출금을 일시불로 상환할 의무가 없다고 CFPB가 다시 한번 확인했다. 하지만 어떤 방식으로든 대출금 상환을 재개해야 하기 때문에 해당 대출 기관을 통해 적절한 상환 절차를 미리 확인해야 한다. CFPB는 한인 대출자의 이해를 돕기 위해 웹사이트를 통해 크게 네가지 방식의 상환 재개 옵션에대한 한국어 설명을 추가했다.

‘상환 재개 프로그램’은 재정 상황이 나아진 대출자가 대상으로 일정 기간 동안 기존 상환액보다 조금 더 많은 금액을 추가로 납부하는 옵션이다. 매달 지불되는 추가 상환 금액은 그동안 밀린 대출금에서 차감된다.

기존 상환액 외에 추가 금액 납부가 어려운 대출자는 ‘지불 연기 또는 분할 청구’ 옵션이 고려된다. 이 옵션을 통해 밀린 대출금 상환 시기가 대출 계약 만료 이후로 조정된다. 또 밀린 대출금은 모기지 재융자, 주택 매매, 계약 만료 시점에 상환할 수 있도록 후순위로 변경도 가능하다.

재정 상황이 나아지지 않아 기존 상환액을 여전히 감당하기 힘든 대출자는 ‘모기지 계약 조건 변경’을 요청할 수 있다. 현 재정 상황에 맞춰 상환액이 감당할 수 있는 금액으로 조정되지만 밀리게 되는 금액은 총 대출 상환금액에 추가되는 옵션이다.

유예 혜택 기간이 길지 않아 연체 금액이 많지 않거나 재정 상환이 크게 개선된 대출자는 ‘계약 회복’ 옵션을 통해 밀린 금액을 일시불로 갚을 수 있다.

◇ 최장 6개월 연장 가능

재정 상황이 오히려 악화돼 대출금 상환이 여전히 불가능한 대출자는 유예 프로그램 연장을 신청해야 한다. 3개월 씩 두차례에 걸쳐 총 6개월 간 연장을 신청할 수 있는데 총 유예 기간은 18개월을 초과할 수 없다. 패니메이, 프레디 맥 등이 보증한 대출은 2021년 2월 28일 이전에 유예가 시작된 경우에만 연장 신청이 가능하다. ‘연방주택국’(FHA), ‘연방주택도시개발국’(HUD), ‘연방 농무부’(USDA), ‘연방 재향 군인회’(VA)가 보증한 대출은 2020년 6월 30일 이전 유예를 신청한 대출자만 연장 신청 대상이다.

CFPB에 따르면 패니메에와 프레디 맥 보증 대출의 경우 대출 기관이 유예 종료 약 30일 전 대출자에게 연락해 적합한 구제 옵션에 대해 상의를 하게 된다. 하지만 대출 기관의 연락을 기다리기 전에 대출자가 먼저 연락해 선택 가능한 옵션에 대해 알아봐야 소중한 내 집을 보호하고 재정 피해를 최대한 줄일 수 있다. 구제 옵션과 관련, 도움이 필요한 경우에는 HUD가 승인한 주택 상담사나 비영리 법류 단체 등을 통해 법률 지원을 받을 수 있다.

◇ 연체 상환 목적의 주택 처분 늘어날 전망

유예 종료 뒤 불행히 대출금 상환이 불가능한 대출자는 주택 압류 위험이 높아진다. 현재 패니메이, 프레디 맥, FHA, USDA, VA 보증 대출에 대한 압류 유예 프로그램이 시행 중이지만 오는 6월30일 종료되기 때문에 자칫 주택 압류 사태로 번질 우려가 여전히 남아 있다. 주택 전문가들은 압류 절차가 일단 시작되면 취소 절차가 까다롭고 압류 비용도 만만치 않기 때문에 대출 기관을 통해 어떤 방법이라도 모색하는 것이 좋다고 조언한다.

최근 주택 가격이 크게 올라 압류를 피하기 위한 목적으로 주택 처분에 나서는 대출자도 늘어날 전망이다. 이 경우 주택 처분 뒤 이사갈 주택 마련 문제와 정든 집 처분에 따른 감정적 피해 등이 발생할 수 있기 때문에 신중한 고려가 필요하다.

타이틀 보험 업체 퍼스트 아메리칸의 오데타 쿠시 수석 이코노미스트는 “주택 가치 상승으로 주택 보유자들의 에퀴티 비율이 상당히 높아졌다”라며 “대부분 압류보다는 정상적인 매매를 통한 처분이 가능하기 때문에 ‘압류 쓰나미’와 같은 사태는 발생하지 않을 것”이라고 전망했다.

‘전국 소비자 법률 센터’(NCLC)의 안드레아 보프 변호사는 “대출 기관과의 합의 시기를 놓치면 피해가 눈덩이처럼 불어나기 때문에 대출자의 적극적인 자세가 무엇보다 필요하다”라고 강조했다.

<준 최 객원 기자>