중국발 신종 코로나바이러스(코로나19)가 전 세계로 퍼지면서 세계 각국은 지금 보이지 않는 적과 전쟁을 치르고 있다.

가게와 상가는 문을 닫고, 학교 공부와 회사 일도 집에서 해야 하고 집에만 머물면서 사람이 많이 모이는 것을 피하는 사회적 거리두기를 하고 있지만 그 동안 선진국으로 여겨졌던 대부분의 유럽국가와 미국조차도 많은 사망자를 내면서 속절없이 당하고 있다.

이러한 전세계적 팬데믹(Pandemic)이 앞으로 얼마나 경제에 영향을 미칠지 판가름이 불가능한 상황이다. 이런 불확실성에 금융시장은 폭락을 했다.

연방준비제도이사회(연준)는 예정된 미팅을 앞당겨 두 번에 걸쳐 기준금리를 0.5%와 0.75%씩 낮춰 0%까지 전격 인하를 단행하였다.

또한 많은 투자 주체들이 안전자산으로 여겨지는 미국채를 사들이면서 경제지표의 기준이 되는 미국채 10년 만기물의 금리는 코로나 사태전 2% 근처에서 현재 0.6%대로 떨어졌다.

하지만 모기지 금리는 미 국채금리의 하락만큼 떨어지지 않아 재융자를 원하는 손님들의 기대를 저버리고 있다. 왜 그럴까? 그 이유는 한마디로 시장에 돈이 없어서다.

모기지 대출을 해주는 렌더나 정부 에이전시는 모기지 페키지 즉 MBS(Mortgage Backed Securities)를 2차 시장에다 팔아 현금화 함으로써 지속적으로 융자를 해 줄 수 있다.

그런데 2차 시장에서 MBS를 사는 기관들 즉 연기금, 보험회사, 뮤추얼펀드, 헷지펀드회사, 대형 금융기관들이 주식시장이 단기간에 폭락하면서 많은 돈을 잃어버려서 MBS를 살 여력과 의향이 없어진 것이다.

더불어 사우디와 러시아의 알력으로 석유관련 회사의 주가와, 코로나 바이러스의 우려에 따른 항공, 호텔, 여행 등 관련 회사의 주가가 폭락함과 동시에 부실 회사채의 디폴트가 우려되면서 은행주식들도 반토막나는등 주식시장의 하락으로 기관투자자들의 자금이 바닥이 났다.

주식이 빠지면서 마진콜을 막아야하는 기관들은 돈이 되는 모든 자산을 파는 현상을 보인 것이다. 마진콜이란 주식을 담보로 돈을 빌려서 투자한 상황에서 주가가 일정부분 이하로 빠지면 돈을 더 접어넣든 아니면 주식을 팔아야하는 것을 말한다.

이러한 MBS 수요결핍 현상은 페니메, 프레디맥 등 정부 에이전시를 통하는 컨포밍 융자뿐만아니라, 렌더가 직접 팔아야하는 점보융자 시장에서 더 심하게 나타난다. 따라서 최근엔 점보융자의 이자율이 더 안 좋은 현상을 보인다.

이러한 금융시장의 불안정하고 비정상정적인 형태는 지난 2008년 서브프라임때도 일시적으로 일어났던 현상으로 당시 연준이 개입하면서 안정을 찾을 수가 있었다. 과연 이번에도 연준과 재무부가 천문학적 달러를 투입하여 미국과 세계경제를 구할 수 있을가?

연준은 금리의 인하와 더불어 미국채, MBS뿐만아니라 기업어음과 회사채까지도 엄청난 규모로 사들일 것으로 공표한 상태이다. 연준의 이러한 통화정책과 더불어 재무성의 재정정책까지 더해져서 망해가는 회사를 살리고, 개인들에게 직접 돈을 지불해서 가계와 소비를 유지시키고, 불안정한 크레딧 시장을 정상작동시키겠다는 입장이다.

현재 세계경제의 불황(Ressession), 즉 두 분기 연속 경기후퇴는 확실하지만, 수년동안 실업과 불황이 연속되는 대공황까지 겪게 될지는 아직 불확실하다. 다만 연준이 국채, 회사채와 더불어 MBS를 사들이면서 2008년도 서브프라임때와 마찬가지로 모기지 금리도 안정을 찾게 되기를 바랄뿐이다.

모기지를 보유한 사람들의 입장에서는 당분간
저금리 시대가 불가피한 만큼, 미리미리 서류와 신용점수를 챙겨서 모기지 금리가 다시 내려가는 때에 맞춰 재융자를 통해 월페이먼트를 낮출 수 있기를 바란다.

문의: (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>