상업용 부동산 시장 전망과 투자 전략

탄탄한 경제 성장세로 상업용 부동산 시장은 지난해에 정점을 찍었다. 밝은 투자 전망에 힘입어 지난해 상업용 부동산 투자액은 경기 대침체 이후 가장 높은 약 4조 3,600억 달러를 기록했다. 상업용 부동산 시장 투자는 지난해 일반 투자자는 물론‘부동산 투자신탁’(REITs), 연기금, 국영 기업 등 다양한 부문에 의해 이뤄졌다. 부동산 전문 매체 리얼터 매거진이 ‘공인 상업용 부동산 투자 전문가’(CCIM) 협회가 발표한 보고서를 분석, 올해 상업용 부동산 시장 전망과 투자 전략을 소개했다.

▲ ‘산업용, 아파트’ 부문에 주목

CCIM 협회의 K.C. 콘웨이 수석 이코노미스트는 “상업용 부동산 투자자들에게 올해는 매우 중요한 해가 될 것”이라며 “투자 성공을 위해서 효율적인 투자 규모와 투자 분야를 이해하는 작업이 필요하다”라고 보고서를 통해 강조했다. 지난해와 마찬가지로 국내외 투자자로부터 상업용 부동산 각 부문으로 엄청난 규모의 투자 자본이 유입될 전망으로 철저한 시장 분석과 적절한 투자 전략 수립 없이는 투자 경쟁에서 살아남기 힘들 것이라는 설명이다.

특히 해외 투자자들의 움직임을 주목할 필요가 있다. 불안한 글로벌 경제 상황과 달리 ‘나 홀로’ 경제 성장세를 유지 중인 미국 경제가 해외 부동산 투자 자금을 상업용 부동산 시장으로 빨아들이고 있다. 올해 해외 투자자들이 투자 규모를 증가할 것으로 예상되는 상업용 부동산 부문은 창고·공장 등 산업용 부동산과 아파트와 같은 다가구 주거용 부동산이다. ‘해외 부동산 투자 협회’(Association of Foreign Investment in Real Estate)의 지난해 조사에서 해외 투자자 중 약 80%가 올해 산업용 부동산 투자 규모를 늘릴 계획이라고 답했다. 다가구 부동산 부문 투자를 늘리겠다고 답한 해외 부동산 투자 역시 약 71%로 높았다.

해외 투자자들이 전 세계에서 가장 안정적인 투자처로 꼽은 상위 5개 도시에 뉴욕, 보스턴, 시애틀, 샌프란시스코 등 미국 내 주요 도시 4곳이 포함됐을 정도로 미국 상업용 부동산 투자에 대한 해외 투자자들의 관심이 매우 높았다. CCIM 협회는 보고서를 통해 “올해 상업용 부동산 자본 시장에 대한 전망이 매우 밝다”라며 “하지만 밀려드는 투자 자본 속에서 살아남기 위한 독창적인 투자 전략이 필요할 것으로 본다”라고 조언했다.

▲ 매물 가뭄 속 ‘성장 자산’ 찾기

상업용 부동산 시장 역시 매물 가뭄 현상을 겪은 지 수년째다. 올해는 투자 대상 건물을 찾기 위한 경쟁이 더욱 치열해질 전망이다. 신규 건물이 공급될 전망이지만 매물 부족을 해소하기에는 역부족이다. 올해도 다가구 주택 부문과 산업용 건물 부문에 투자 자본이 집중될 전망으로 이 두 부문에서 투자 기회가 비교적 높다.

산업용 건물의 경우 주요항, 내륙항과 같은 물류 중심 도시 지역을 눈여겨 보고 다가구 주택은 살인적인 주거비로 몸살을 앓고 있는 대도시권 지역에서 투자 기회가 높을 전망이다. 특히 동서부 해안가 도시와 첨단 기술 산업 성장세가 빠른 오스틴, 샌 안토니오, 피닉스, 롤리, 내슈빌, 탬파 등의 도시가 상업용 부동산 투자 전망 좋은 지역에 속한다.

▲ ‘과대평가 지역’ 솎아 내기

일부 지역의 상업용 부동산 시장은 이미 과열 국면에 접어든 것으로 판단된다. 이들 지역에서는 부동산 가치가 과대평가돼 수익 전망이 그다지 높지 않다. 극심한 매물 부족이 우려되는 올해도 ‘셀러스 마켓’ 현상 확대로 인해 과대평가되는 지역이 더욱 늘어날 전망이다. 부동산 과대평가 지역 투자를 피하기 위해서는 무엇보다 철저하고 포괄적인 시장 분석 능력이 필요하다. 시장 분석 능력을 앞세워 적절한 투자 지역을 골라낼 때 투자 순익 극대화 실현이 가능하다.

과대평가 지역 분석과 관련, 한 가지 더 주의해야 할 점은 기관 투자가들의 움직임을 살펴야 한다는 것이다. 상업용 부동산 시장이 정점에 도달했다고 판단한 일부 기관 투자가들이 대도시 지역에 보유한 상업용 부동산 자산을 매각하는 ‘유동화 움직임’ 올해 예상된다. 투자 매물 찾기에 혈안이 된 일부 투자자들이 이들 기관 투자가들이 내놓은 매물을 과대평가된 가격에 매입을 시도할 수 있기 때문에 주의하 필요하다.

▲ 친환경 규제 대비한 투자 전략

상업용 부동산 시장에도 친환경 규제 바람이 거세게 불고 있다. 따라서 상업용 부동산 건물에 대한 투자를 결정하기 전 각 지방 자치 단체의 친환경 규제를 검토하는 것이 무엇보다 중요하다. 뉴욕이나 워싱턴 D.C. 등의 도시에서는 건물 효율성을 높이기 위해 타 도시에 비해 강력한 건물 규제 정책을 시행 중이다.

이들 도시에 상업용 부동산 건물을 투자하기 전에 이미 친환경 시설이 장착된 건물에 대한 구입비와 일반 건물을 구입한 뒤 친환경 시설을 보강하는데 소요되는 비용을 비교해서 투자 결정을 내릴 필요가 있다.

<준 최 객원 기자>