판매자나 부동산 업자가 장사가 잘 안 되는 상업용 부동산을 판매하면서 장사가 잘된다는 거짓말을 해 판매를 했다면 구입자는 계약 취소와 손해 배상을 청구할 수 있다.

실제로 허위 사실을 알고 있거나, 실제 사실에 대한 확실한 근거가 부족했거나, 보증할 수도 없는 정보에 근거해서 경솔하게 언급했던 의도를 알아내는 것이 무엇보다 중요하다. 왜냐하면 거짓 정보를 제공한 것을 실제로 알고 있었는지, 거짓 말을 한 사람이 충분한 정보가 부족한 탓에서 말한 것인지, 실제로 사실을 진실로 믿고 있었는가를 판단해야 된다.

허위 광고나 설명이 가격 또는 부동산 사용에 영향을 주는 사실을 은폐하거나, 과거와 현재의 인과관계에서 사실과 관련된 중요한 내용을 고의적 또는 태만적으로 왜곡해 거짓 설명을 해서는 안 된다. 피해자가 허위 사실을 증명하게 되면 이 같은 거짓은 결국 법적으로 사기에 해당된다.

판매자만 사실을 알고 있거나, 판매자만이 접근할 수 있는 내용, 판매자가 숨긴 사실 등을 구입자가 쉽게 알 수 없다는 상황을 이용해 이익을 보존하기 위해 허위 사실에 기초해 부동산을 판매하는 것이다.

실제 사례를 들어서 허위 사실에 의한 부동산 매매를 설명해 보면 다음과 같다.

뻥튀기 1. “수입 좋고 튼튼한 건물”: 호텔과 “두 세대 주택 (duplex)” 10 채를 교환했던 사례다. 호텔의 1 년 총 수입이 8만달러에서 8만5,000달러라고 말했지만 실제로는 2만5,000달서 수준 밖에 되지 않았다. 1 년 순수입은 최저 2만달러라고 했지만 실제 1만달러도 안 되었다. 호텔건물이 아주 튼튼하게 잘 지어진 건물이라고 말했지만 싸구려 건축 자재에 건축법까지 위반한 건물이었다. 화장실은 타일이 아닌 철판에다 회칠벽(plaster) 대신 얇은 합판을 사용했다. 싸구려로 자재로 지어졌으니 여러 곳에 결함이 많았다. 가구나 시설물이 판매 가격에 포함되었다고 했지만 판매 전에 가구를 다른 곳으로 빼돌리기까지 했다. 호텔 판매자는 소송 이전에 사망을 하고 말았다. 부동산 업자는 판매자가 한 말을 그대로 전해 주었을 뿐이라고 주장했다. 법원은 호텔을 판매한 상속자와 부동산 업자는 사기행위를 했으니 그에 따른 피해 보상을 하라고 판결했다. 타인의 돈을 갈취하기 위한 목적의 고의적 사기라는 것이 법원의 판단이다.

뻥튀기 2. “100% 임대에 수입 좋은 아파트”: 42유닛의 아파트 건물과 관련된 사건이다. 부동산 업자는 아파트는 입주자가 100 % 차 있다고 했다. 은행 페이먼트와 기타 모든 경비를 공제하고도 1년 순수입이 1만2,926달러라고 했지만 실제는 1,400달러에 불과. 임대료를 시장 가격보다도 낮게 받기에 현재 구입 가격은 아주 싸게 구입하는 것이라고 했지만 뻥이었다. 심지어는 기존 은행 융자 월 페이먼트가 3,080달러라고 했지만 실제는 6,848달러였다. 부동산 업자는 판매자가 전해주는 수입과 지출 명세서를 확인하지도 않고서 구입자한테 그대로 전해주었다. 결국 아파트 운영이 어려워서 은행에 차압당하고 말았다. 법원은 부동산 업자가 구입자한테 전해준 부동산 내용은 불충분했다고 보았다. 또한 입주자가 빈 방이 없는 100 % 점유라고 한 것은 명백한 “과장된 거짓”이다. 구입자는 부동산 업자와의 과거 거래 관계가 있어 신뢰했던 게 화근이 된 셈이다. 구입자는 부동산 업자의 전문성에 의존할 권리가 있으며 구입자는 사실 확인을 해야 할 의무가 없다고 하며 법원은 구매자의 손을 들어줬다.

이밖에도 부동산협회 매물정보(MLS)에 잘못 기재한 책임은 판매자와 부동산 업자한테 있다. 부동산 업자는 정원수 소매 농장 안에 집이 한 채 있는 부동산 판매 위탁 (listing)을 받았다.

“리스팅” 계약서에 기재할 여러 내용은 공란이었다. 결국 MLS 내용에서 주택 지목은 빠지고 말았다.

법원은 부동산 업자의 잘못이므로 받은 수수료와 상대방의 피해를 보상하라고 판결했다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>