리버스 모기지 활용법

100세 장수 시대에 은퇴연금 등 가진 것이 없이 달랑 집 하나 뿐이라면 노후생계가 막막하게 마련이다. 다행히 리버스 모기지(reverse mortgage)가 있다. 살고 있는 집을 담보로 은행에서 돈을 미리 빼 쓰는 방식이다. 이를테면, 우선 자동차를 담보로 기름을 사서 넣고, 인생의 여행을 마치고 목적지에 도착하면, 그동안 타고 왔던 자동차를 기름값 대 준 사람에게 주는 식이다. 즉 은행 돈으로 먼저 생활을 한 뒤, 나중에 내가 죽고 나면, 은행이 내 집을 갖고 가는 식이다.

■리버스 모기지(주택연금)의 정의

리버스 모기지는 집의 에퀴티를 노후자금으로 활용하는 은퇴자를 위한 금융 상품이다.

현재 집에서 평생 거주하거나 직접 집을 상속할 대상이 없는 경우에 유용하다. 일반 융자는 페이먼트가 발생하지만 리버스는 오히려 현금을 받으면서도 상환 의무가 사후까지 연기된다는 점이 다르다. 주택 융자이면서도 이렇게 페이먼트을 내는 게 아니라 거꾸로 받는다고 해서 ‘리버스 모기지’ 라고 불린다. 한국에서는 주택을 담보로 노후 연금을 받는다고 해서 ‘주택 연금’이라고 부르기도 한다.

■일반 융자의 차이점

일반 융자와의 큰 차이점은 리버스의 경우, 현금을 받음에도 불구하고 매달 페이먼트의 의무가 없고 집을 팔거나 부부 모두 사망시에 한꺼번에 갚게 된다.

이렇게 평상시에는 갚지 않기 때문에 그 집에서 평생 거주를 보장해야 하므로 안전 장치가 필요한데 이를 모기지 보험(FHA MIP; mortgage insurance premium)이라고 한다. 연방정부 FHA(Federal Housing Administration)는 정부 예산과 더불어 신청자가 지불하는 보험금을 기금으로 조성해 연방정부 보증으로 평생 거주와 리버스 모기지 페이먼트를 보장한다.

■리버스가 적합한 경우

리버스가 적합한 경우를 살펴본다. 노후에 현금이 필요해서 집을 팔고자 한다면 비용 측면에서 리버스가 더 유리할 수 있다. 또 현재 집에서 계속 거주하면서 에퀴티를 노후 자금으로 쓸 수 있는 방법은 리버스 모기지가 유일하다. 마지막으로 갑작스런 의료 비용 등으로 인해 현금이 필요한데 댜른 주택 융자가 불가하다면 리버스가 대안이 될 수도 있다.

■리버스 모기지에 대한 오해

리버스 모기지를 받으면 집을 정부나 은행에게 빼앗기는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 있다.

그러나 실제로는 리버스를 받으면 오히려 페이먼트를 내지 않기 때문에 일반 융자와는 반대로 집을 빼앗길 가능성이 매우 적다.

이런 오해는 융자를 받음에도 불구하고 월 페이먼트 없이 오히려 현금을 오히려 받는데서 생기는 착시 현상이다. 리버스는 일반 주택융자와 마찬가지로 집의 타이틀 소유권은 그대로 유지된다. 따라서 리버스를 받아도 벌금없이 언제든 집을 매각할 수 있다. 또한 메디케이드나 웰페어와 같은 사회보장과 병행이 가능한 경우도 많다. 또 리버스는 소득이 아니기 때문에 금액에 관계없이 소득세 신고 대상이 아니다.

■리버스 모기지의 자격 및 유지조건

▲프라퍼티의 자격조건

현재의 시세 대비 에퀴티가 최소한 40~50%를 넘어야 한다. 직접 거주(Primary Residence)하는 주택만 가능하다. 싱글 하우스는 물론, 2~4유닛까지 리버스가 가능하다.

다만, 콘도의 경우는 제한이 따르는데 FHA에 승인된 콘도 혹은 별도 신청할 경우에만 가능하다. 2019년말부터는 가능한 콘도가 확대되는 추세이다.

▲신청자의 자격 조건

부부 중 최소 한 명이 62세가 넘어야 한다. 소득과 관련한 자격 조건은 매우 관대한 편이라서 에퀴티가 충분하다면 리버스를 받는데 큰 지장은 없다고 봐도 무방하다.

▲리버스를 유지하는 조건

그 집에 거주해야 하며 재산세와 보험은 지속적으로 납부해야 한다.

■리버스 모기지의 종류와 신청 방법

리버스로 집을 구입할 수 있으며 현재의 집에서 리버스를 받을 수도 있다.

리버스 주택 구입 프로그램은 40~60%를 다운페이하고 평생 페이먼트 부담없이 거주할 수 있으며 추가적인 현금을 받는 것은 아니다.

기존 주택에서의 리버스는 세 가지 방식이 있다.

첫째, 페이먼트 방식이다. 평생 페이먼트 방식(Tenure)은 집 시세와 상관없이 부부가 평생동안 고정 금액을 매달 받는다. 금액은 적지만 무기한 평생 동안 정부가 보증하므로 매우 안정적이다.

반면, 평생 대신 특정 기간을 설정할 수도 있다. 기간이 짧아질수록 매월 수령 금액은 크게 늘어난다.

두 번째, 일시불(Lump Sum) 방식이다.

일시불 방식은 수속이 끝나자마자 한 번에 가능한 모든 금액을 받는 방식이다.

세 번째, 라인오브 크레딧(Line of Credit) 방식이다.

매월 수령방식은 생활비가 모자랄 경우 그리고 일시불은 현재 모기지가 남아서 그 페이먼트 부담을 평생동안 없애고 싶을 경우에 유용하다. 라인 방식은 생활비는 모자라지 않으나 재산세나 비상금이 필요할 때 유용한 방식이다.

■리버스 모기지 받기위해 해야 할 일

리버스 모기지를 받기 위해서는 먼저 정부가 지정한 비영리 기관에서 1시간 정도의 카운슬링을 받아야 한다. 방문이나 전화로 가능하다. 카운슬링을 마치면 리버스 신청이 가능하다. 마지막으로 리버스 신청및 상담은 리버스 전문가와 하는 것을 추천한다. 일반 주택융자와 매우 다르며 특히 은퇴후 재정 문제 등을 감안하는 것이 중요하기 때문이다.

◆SNA파이낸셜 제공

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