최근 베이지역에는 콘도구입을 고려하는 사람의 수가 증가하는 추세이다. 왜냐하면, 싱글 홈에 비해서 관리하기가 쉽고, 유지 또는 보수에 드는 비용, 시간, 노력이 싱글 홈에 비해 적, 치솟는 집값으로 인해 싱글홈의 가격에 비해 훨씬 저렴하기 때문이다. 이런 이유로, 요사이 콘도로 관심을 돌리는 바이어들이 늘어나고 있다. 특히 젊은층들이 많이 선호하고 있다.

이런 상황에서, 융자를 통해 콘도를 구입할때, 주의 해야할 사항들을 알아보는것도 매우 중요하다.

먼저 콘도는 HOA라 불리는 Homeowner’s Association 에서 콘도의 모든 구역을 관리한다. 대부분의 HOA 는 전반적인building structure 를 관리하고 있다. 그외에 공공구역인 정원, 울타리, 지붕, 수영장, 헬스장, 클럽 하우스, 주차 구역뿐 아니라, 쓰레기장, 알람 시스템까지도 관리를 해준다. 이를 위해 집 주인들은HOA fee 라 불리우는 관리 비용으로 매달 HOA 에 지불해야 한다.

이 HOA Fee는 콘도마다 다르지만, 대략 200~500불 정도인데, 지역에 따라도 차이가 있어서, 샌프란 시스코의 경우는 HOA fee 가 700~ 800불 넘어가는 콘도도 많다.

이 HOA Fee 는 융자를 할때, 은행에서 중요하게 보는 DTI ( Debt to Income) 즉, 수입대비 지출비율을 계산할때 포함 된다. 일반적으로 DTI 를 계산할때, 집 페이먼트, 재산세, 보험료등이 포함되는데, 콘도인 경우는 HOA Fee 가 포함되기 때문에, 결론적으로 콘도를 사서 융자를 할 경우는 융자원금과 이자 그리고 재산세 보험료를 더한 금액에 HOA FEE 더하게 되므로 최대 융자액이 싱글홈에 비해서 줄어든다고 볼수 있다.

또한 융자를 할때, 은행에서는 HOA CERT를 요구하는데 이 CERT에는 콘도의 총 가구, PRIMARY와 RENTAL의 비율 (owner occupancy ratio), litigation(소송) 의 여부, 매달 납부하는 HOA FEE등등이 포함되어 있다. 또한 은행은 HOA Cert 외에 Association의 재정상태와 예산등에 관한 서류도 융자 심사에 반영한다.

여기서Litigation의 여부는 융자에 많은 영향을 미치므로, 콘도를 구매할 계획이 있는 바이어라면 본인이 고려중인 콘도가Litigation이 있는지 없는지를 반드시 확인해야 한다. Litigation이 있었거나, 현재 진행중이면, 무었에 관한 소송인지 반드시 확인해야한다. 왜냐하면, 소송이 진행중이라면 융자를 심사하는 은행에서는 그 만큼의 위험이 높아지기 때문에 융자를 꺼리는 경우가 있다. Litigation있어도 그 자세한 소송의 이유가 minor한 부분이면 융자가 순조로이 진행될 수도 있지만, 만약, 소송이 건물 구조에 하자가 있어서, HOA가 그 건축을 담당한 회사를 상대로

소송을 한 경우라면, settle 이 됐어도, 완벽히 고쳐 질 때 까지 융자가 어렵기 때문에 offer를 넣기 전에 그와 관련된 서류를 받아 융자인과 상담하여 진행해야 한다.

끝으로, 콘도를 구매 할때, 25% 를 다운하지 않는다면, 싱글홈에 비해 0.25% 정도 이자가 높다는 것을 염두해 두어야 한다. 25% 보다 적게 다운해도 융자는 가능하다. 단 20% 미만의 다운으로 콘도구매시, PMI(Private Mortgage Insurance)를 내야하기때문에, 페이먼트 외에 매달 추가로 PMI를 내야한다. 이런 이유로 콘도를 구매하는 바이어의 경우는 25%을 다운하는 것이 유리하다.

이와 같이 콘도를 구매하여 융자를 진행할때는 싱글홈에 비해서 꼭 확인해야 하는 부분들이 있기때문에, 위의 내용들을 염두에 두고, 전문 융자인과 상담하여 진행해야 한다. (408)857-998

<에이미 양 (모기지 월드)>