앞으로 모기지 대출을 받기가 어려워질 전망이다. 금융 당국이 모기지 대출 심사 규정 중 하나인 ‘총부채상환비율’(DTI)과 관련된 예외 규정 적용을 중단하기로 결정했다. 경제 매체 마켓워치는‘소비자 금융 보호국’(CFPB)이 ‘적격 모기지 예외 규정’(Qualified Mortgage Patch)으로 알려진 임시 조항 시행을 당초 계획대로 오는 2021년 1월쯤 종료하기로 최근 발표했다고 보도했다. CFPB는 대처 방안 마련을 위해 이미 소비자들의 의견을 수렴하고 있는 것으로 알려졌다.

적격 모기지 예외 규정에 따르면 국영 모기기 보증 기관인 프레디 맥과 패니메이는 CFPB가 정한 ‘대출 상환 능력/적격 모기지 규정’(Ability to Repay/Qualified Mortgage Rule) 중 DTI와 관련된 규정의 예외 적용을 받아 융자 시장에서 발급된 모기지 대출을 매입할 수 있다. CFPB의 기존 규정에 의하면 DTI가 주택 구입자의 43%가 넘으면 정부 보증 기관이 보증하는 모기지 대출 발급이 거절된다.

그러나 예외 규정 적용으로 DTI가 43%가 넘는 구입자도 DTI 외의 기타 대출 조건을 통해 상환 능력이 입증되면 적격 모기지 대출 자격을 얻어 모기지 대출을 받을 수 있다. 캐슬린 크레닝거 CFPB 디렉터는 “강력한 소비자 보호 장치로 더욱 투명하고 공평한 모기지 대출 심사가 이뤄질 수 있을 것”이라며 이번 결정을 내린 배경을 밝혔다.

워싱턴 D.C. 소재 싱크탱크 기관 ‘어번 인스티튜트’(Urban Institute)가 지난 3월 발표한 자료에 따르면 2014년과 2018년 사이 패니메이와 프레디 맥이 매입한 모기지 대출 중 약 19%에 해당하는 약 330만 건의 대출이 바로 이 예외 규정의 적용을 받아 발급된 것으로 나타났다. CFPB의 결정을 반대하는 일부 기관들은 예외 규정 종료 시 주택 융자 시장에 심각한 신용 경색 현상을 불러올 수도 있다고 경고하고 있다.

반대 기관들은 또 DTI 43% 초과 대출자들의 대출 상환 능력이 떨어지는 것으로 입증되지 않았다며 반대의 목소리를 내고 있다. 비영리 기관 ‘책임 대출 센터’(Center for Responsible Lending)의 마이크 캘훈 대표는 “대출 상환 능력을 입증한 대출자들을 주택 융자 시장에서 배제하려는 움직임은 공평하지 못한 결정”이라며 “DTI 외에도 크레딧 점수, 다운페이먼트 금액, 모기지 대출 형태 등의 조건으로도 대출자의 상환 능력을 얼마든지 검증할 수 있다”라고 지적했다.

예외 규정이 종료될 경우 흑인, 히스패닉, 저소득 층 등 소수계 주택 구입자들의 피해가 가장 클 것이라는 우려도 있다. 어번 인스티튜트의 보고서에 따르면 패니메이나 프레디 맥의 모기지 대출 보증을 통해 주택을 구입한 흑인 주택 구입자의 경우 DTI 43% 초과 비율이 약 29% 높은 것으로 조사됐다.

그렇다고 DTI가 43%를 넘는 주택 구입자들에게 아예 희망이 없는 것은 아니다. ‘연방 주택국’(FHA), ‘재향 군인회’(Department of Veteran’s Affair), 연방 농무부(Department of Agriculture) 등 자체 대출 심사 기준을 적용하는 보증 기관을 통해 모기지 대출을 신청할 수 있다. 이들 기관은 대출 상환 능력과 관련, 자체 심사 기준을 수립하도록 허용 받은 기관으로 43%보다 높은 DTI 비율을 적용하는 경우가 많다. 하지만 대출 심사 기간이 길고 모기지 보험료 등의 추가 비용이 발생할 수 있기 때문에 다른 모기지 대출과 비교한 뒤 결정하는 것이 바람직하다.

<준 최 객원 기자>