‘1031’은 연방국세청(IRS)의 코드를 그대로 인용한 용어인데, ‘1031 Exchange’란 부동산을 처분하면서 얻어진 매매 차익에 대해 바로 세금을 내지 않고 매매 금액과 같거나 높은 부동산을 구매하면서 당장 내야 할 세금을 유예하는 방법이다.

본인 주거용 주택은 해당되지 않고(이 경우엔 일정 기간 살았다는 기준이 되면 수익금 중 미혼일 때 25만달러, 부부인 경우 50만달러는 세금 면제를 받는다) 상업용 부동산, 혹은 임대료를 받고 있는 투자용 매물을 팔았을 때 가장 유용하게 활용할 수 있는 투자 방법 중 하나이다.

현재 소유하고 있는 상업용 부동산을 처분하고 다른 상업용 부동산에 투자하지 않는다면 매매시 IRS에 세금을 지불해야 한다. 세금은 Capital Gain Tax 와 Recapture Tax 두 가지인데, 여기서 중요한 점은 Recapture Tax까지 감안을 해야 한다는 것이다. Recapture Tax란 그동안 건물에 대한 감가상각(depreciation)을 받아 온 금액을 매매 차익과 더해서 해마다 받아 왔던 세금 혜택의 액수를 다시 소급해 개인 소득세율에 맞게 세금을 내는 것을 말한다.

임대용 부동산의 경우 토지는 감가상각이 되지 않고 건물에 대해서만 가능한데 부동산 매각으로 인한 수입이 일정 금액을 너머가면 Net Investment Income tax 세율 또한 누진율처럼 높아질 수 있어 매매 차익이 많다면 1031 Exchange를 꼭 염두해 두고 미리 조건을 알아보고 충분한 대비를 하는 것이 좋다.

그러면 여기서 가장 중요한 1031 조건에 대해 요약 하기로 한다.

첫째는 기간인데 우선 법적으로 1031을 하려면 교환하려는 매물 대상을 45일 안에 지정하고 그 후 135일 안에 에스크로를 끝내야 한다. 그래서 일반적으로 1031을 할 때 180일 정도의 기간이라고 하지만 실제로는 좀 더 오랜 기간을 갖고 구입 매물을 찾을 수도 있다.

그 이유는 현재 소유하고 있는 부동산을 팔려고 리스팅에 올린 후 20일 정도의 Contract Period 시간과 21일 정도의 조사 과정을 거치고 난 후 60일~75일 정도의 에스크로 기간과 그 후에 필요하면 셀러와 협의 하에 30일 정도의 연장 기간을 얻을 수 있어 너무 촉박하게 날짜를 따지다 허술한 매물을 골라 나중에 후회하기 보다 최대한 좋은 매물을 고를 수 있도록 충분히 검토한다.

둘째는 처음에 설명했듯이 현재 소유하고 있는 건물의 가격 보다 1031을 하려는 구입 대상 매물 가격이 같거나 높아야 한다. 예를 들면 현재 빌딩이 4백만달러 정도가 된다면 새로 구입(교환)하려는 대상의 가격 또한 최소한 4백만달러가 되어야 하는데 꼭 한 개의 빌딩에 국한 되지 않고 백만달러짜리 4개나 2백만달러짜리 2개 등 총 가치를 매매 금액과 맞추면 된다.

셋째는 융자 부분인데 융자 또한 현재 소유한 빌딩의 잔여융자 금액과 교환 대상이 될 매물의 융자 금액이 같거나 높아야 한다. 예를 들면 소유하고 있는 빌딩의 가치가 4백만달러인데 현재 은행에 남아있는 융자 금액이 2백만달러라고 가정할 때 1031을 한다면 새 구매 대상이 되는 매물의 융자 금액도 2백만달러이거나 그 이상이 되어야 한다는 이론이다. 그래서 갖고 있는 매물의 에퀴티까지 새 구매 건물의 다운페이먼트로 쓸 수 있는 장점이 있다.

이처럼 1031 Exchange를 통하면 Capital Gain Tax, Depreciation Recapture Tax, Net Investment Income Tax 모두 이연시킬 수 있는 장점이 있으므로 전문 에이전트를 통해 좋은 매물을 골라 재산 증식을 위한 탁월한 선택이 필요하다.

문의 (714)244-7800

<카니 정 레드포인트 부동산 부사장>