은행들마다 다양한 융자 상품들이 존재한다. 일반적으로 우리가 이야기하는 일반융자는 페니메/프레디맥 에서 정한 규정에 따라 융자를 심사하는 융자를 말한다. 이런 일반융자는 동일한 규정을 기준으로 심사하므로 은행에 따라 이자율의 차이 외에는 규정상 큰 차이는 없다. 이런 일반융자 이외에 각각의 은행 나름의 규정을 가지고 심사하는 다양한 융자상품들이 존재한다. 점보융자를 포함하여 미국내에서 거주하고 있지 않는 외국인을 위한 융자프로그램, 일반융자에서 요구하는 세금보고 자료가 필요없는 융자 프로그램등 다양하다.

점보융자의 경우에는 은행마다 조금씩 그 규정에 차이가 있고 은행내에서도 다양한 점보융자 프로그램이 존재한다. 일반융자에 비해 낮은 DTI(소득대비 부채비율), 높은 크레딧 점수, 그리고 다운페이먼트와 클로징 비용 이외에 추가적인 자금, 즉 여유자금이 있는지를 확인하는 등 다소 까다로운 규정을 가지고 있는 것이 사실이다. 그렇지만 점보융자는 은행마다 규정의 내용에 따라 다양한 프로그램들을 가지고 있으므로 본인의 상황에 가장 적합한 프로그램이 어떤것인지 융자를 받기 이전에 전문가의 도움을 통해 미리 파악하고 준비하는 것이 필요하다.

외국인 융자 프로그램은 한국에 거주하고 있지만 미국내 집을 구매하고자 하는 고객에게 적합한 프로그램이다. 이런 프로그램을 가지고 있는 은행들마다도 조금씩 심사규정에 차이가 있긴 하지만 대체적으로 월급을 받는 분이라면 영문 재직증명서 ( 근무기간, 직급, 지난 2년간의 소득 정보가 들어가 있어야 한다), 자영업을 하는 분이라면 손익계산서와 회계사가 직접 작성한 편지 (2년이상 자영업을 운영하고 있다는 것을 확인해주는 편지 )나 지난 2년간의 BUSINESS LICENSE 를 요구한다. 그리고 집 구매에 들어가는 다운페이먼트나 클로징 코스트 이외에 Reserve (여유자금)를 요구하는데 여유자금에 대한 규정은 프로그램마다 요구하는 금액에 차이가 있다.

또한 세금관련 조회나 소득관련 서류를 제출하지 않고 융자를 받는 프로그램도 있다. 물론 일반 융자 프로그램에 비해 이자율은 높지만 일반융자로는 융자가 불가능한 경우에 이런 프로그램을 통햇서 융자가 가능해 질 수 있다. 이 프로그램의 경우 일반적으로 월급을 받는 분이라면 직장을 다니고 있는지 여부만 은행이 확인하고 소득관련 내용은 확인하지 않는다. 다만 Credit report 상에 다니는 직장이름이 명시되어 있어야 한다.자영업인 경우에는 2년이상 자영업을 해오고 있다는 것을 확인해주는 회계사가 작성한 편지가 필요하다. 또한 다운페이먼트나 클로징 코스트 이외에 여유자금으로 1년동안 내는 모기지 페이먼트에 해당하는 금액을 가지고 있어야 한다. 크레딧 점수는 최소한 700점 정도는 되어야 융자가 가능하다. 이러한 규정들은 사실상 은행마다 나름의 규정을 가지고 있고 또 그 내용 또한 자주 변동되기 때문에 미리 요구하는 조건에 대해서 알아보고 준비하는 것이 중요하다.

융자 상품은 다양하고 또 같은 프로그램이라 하더라도 DTI(소득대비 부채비율), LTV(집의 가격 대비 융자금액), 크레딧 점수 등 개개인의 상황에 따라 이자율은 달라진다. 따라서 본인의 상황에 맞는 가장 적합한 프로그램이 무엇인지를 파악하고 요구하는 조건들을 미리 준비하여 융자를 원할때 문제가 발생하지 않도록 하는 것이 중요하다.

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<김현수 <모기지 월드>>