2008년 서브프라임 사태 이후의 공황에 가까운 경제위기를 거치면서 미국경제의 근본 구조가 바뀌고 있다. 빈부의 격차가 점차 커져가면서 경제 전반에 걸쳐 이러한 현상이 뚜렷이 나타나고 있다.

주택시장도 예외는 아니어서 주택전문가들은 앞으로 이러한 빈부간의 격차가 미국 부동산시장에서도 큰 암초로 작용할 것으로 보고 있다. 서브프라임 사태시 경기부양을 위해 시장에 공급된 엄청난 양의 달러로 인해 경제 전반에 걸쳐 부익부, 빈익빈의 모습으로 사회전반에 걸쳐 서서히 나타나고 있다. 주택시장도 예외없이 서브프라임 사태 이후 더 많은 부를 축적한 부자들의 현금구매가 지속적으로 진행되고 있다.

반면에 주택시장의 붕괴와 맞물린 오랜 불경기로 인해 돈이 없는 서민들은 점차 주택구입의 여력을 잃어가고 있다. 이들에게는 아메리칸 드림의 첫째로 꼽는 첫 주택구입은 더욱 요원해지고 심지어 렌트조차 구하기 힘든 것이 요즈음 미국의 현 주소이다.

최근 미국 주택공사가 발표한 자료에 의하면 미국 역사상 이렇게까지 렌트 구하기가 힘든 시절이 없었다고 할 정도로 많은 미국인들이 렌트비로 수입의 30% 이상, 심지어 50% 가까이를 렌트비로 매달 부담하고 있다.

이러한 임대주택 거주자 중에는 주택 구입에 나선다 해도 은행들의 까다로운 융자조건과 더불어 다운페이 부족으로 주택구입에 실패하고, 다시 임대주택으로 돌아가는 악순환이 지속 되고 있다. 최근 렌트비 상승세가 다소 주춤하고 있기는 하지만 임대 주택시장은 2008년 주택시장 붕괴 이후 임대주택 수요자들이 급격히 늘어나면서 렌트비가 가파르게 올랐다.

이면에는 증권시장이나 기타 금융상품 쪽에 몰려있던 대형투자자들과 일반투자자들이 수익율이 높은 임대주택 구입에 본격적으로 뛰어들면서 일반주택에서 임대용 주택으로의 전환이 현재도 계속 진행되고 있다.

특히 투자자들이 선호하는 50만달러 미만 주택시장에서는 이제 막 처음으로 주택구입을 하고자하는 바이어들과 투자자들의 구입경쟁이 치열해 지면서 첫 주택구입자들의 주택시장 진입을 막고 있는 현상이 최근 몇년간 뚜렷하게 보이고 있다.

이렇게 투자자들이 구입한 주택의 대다수는 임대주택으로 돌려지기 때문에 현재도 부족한 주택물량 공급의 숨통을 더욱 조이는 꼴이 되고 있다.

또 2008년 서프프라임 이전에는 거주하는 주택을 판 후 더 큰 주택으로 옮겨가는 소위 step-up 바이어들이 많았지만 현 주택시장은 공급물량 부족으로 인해 집을 팔아도 마땅히 옮겨갈 집이 없어 그냥 현재 주택에서 계속 거주하는 경우가 많은 것도 당분간 주택시장의 걸림돌로 작용할 것으로 보인다.

진정한 주택시장의 회복은 첫 주택구입자들의 저·중가 주택구입이 늘어나면서 기존 주택을 매매한 셀러들이 더 높은 가격대의 주택시장으로 옮겨가는 밑에서 위쪽으로 확산되는 소위 move-up 마켓이 되어야 하는데 현실은 은퇴가 진행중인 베이비부머들은 큰 주택에서 작은 주택으로, 또 주택을 잃은 홈오너들은 소유에서 임대로 소위 move-down 마켓이 형성되고 있다. 주택 구입이 어려운 이유는 여러가지가 있지만 대표적인것을 꼽아보자면 저·중가 주택물량의 절대부족, 신규주택 공급 부진, 은행들의 아직도 엄격한 융자조건 심사, 밀레니얼 세대들의 대학학비 융자 상환, 저임금 등으로 인한 첫 주택 바이어들의 다운페이 부족등을 들 수 있다.

특히 이전에는 고등학교만 졸업해도 제조업체에서 평생 일하면서 첫 주택구입 등에 어려움이 없었던 시절이 지나가고 고학력이 아니면 취직조차 할 수 없는 현실로 인해 대학진학률이 높아지면 모든 가정들이 과도한 학비 부담으로 인해 고민하는 시대가 되었다.

마치 후진국에서나 볼 수 있는 특정그룹의 사람에게만 주택구입이 가능한 비정상적인 시장이 점차 확산되고 있다는 느낌을 지울 수 없다. 문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>