모기지 페이먼트는 각 가구의 생활비 중 가장 높은 비중을 차지하는 비용 항목이다. 내 집을 구입할 때는 기쁨과 뿌듯함에 벅차지만 얼마 후 매달 납부해야 하는 페이먼트 부담이 몰려오기 시작한다. 그래서 주택 보유자라면 누구나 모기지 페이먼트를 다 갚을 날만 학수고대하며 살아가기 마련이다. 모기지 대출 상환이 요원한 일만은 아니다. 힘들일 필요 없이 조금만 노력하면 조기 상환도 얼마든지 가능하다. 인터넷 재정 매체 ‘머니톡스뉴스’(MoneyTalksNews)가 모기지를 조기 상환할 수 있는 요령을 소개했다.

■ 격주 납부

모기지 페이먼트 납부 횟수는 매달 한 번씩, 1년으로 따지면 12번 납부하는 것이 일반적이다. 그런데 만약 한 달에 한 번 납부하는 페이먼트 금액을 반으로 나눈 뒤 2주마다 납부하면 절반 금액에 해당하는 페이먼트를 1년에 26차례 납부하게 된다. 한 달치 페이먼트 금액으로 따질 경우 1년에 13차례 납부하는 셈으로 매달 납부할 때보다 1년에 1달 치 페이먼트를 추가로 납부할 수 있다.

이 같은 격주 납부 방식을 시도해보고 싶다면 우선 모기지 대출 서비스 은행에 절차를 문의해야 한다. 만약 은행이 격주 납부를 허용하지 않는다면 추가 페이먼트를 보내면 되는데 주의해야 할 점이 있다. 추가 페이먼트를 보낼 경우 반드시 모기지 원금 상환에 적용되도록 은행 측과 확인해야 한다.

확인이 없을 경우 은행 측은 다음 달 페이먼트를 미리 납부하는 것으로 간주할 수 있다. 모기지 대출액이 20만 달러이고 이자율이 4.5%인 경우 격주 납부를 통해 만기까지 약 2만 8,037달러의 이자를 절약할 수 있고 만기도 30년에서 약 25.6년으로 앞당길 수 있다.

■ 추가 수입 활용

고정 수입 외에 추가로 발생하는 수입을 모기지 페이먼트 납부로 활용하는 방법도 있다. 직장에서 지급하는 보너스나 가족 또는 친척으로부터 받은 ‘선물’성 현금 등이 추가 수입에 해당된다.

세금 보고 뒤 지급받는 세금 환급액도 다른 사용 계획이 없다면 모기지 페이먼트 추가 납부에 활용해 모기지 조기 상환의 꿈을 이룰 수 있다. 모기지 추가 납부 금액은 모기지 원금 삭감에 적용되도록 은행 측과 반드시 확인해야 한다.

그러나 추가 수입으로 높은 수익을 올릴 수 있는 확실한 투자처가 있다면 모기지 페이먼트 추가 납부에 사용하는 것이 불리한 방법이다. 예를 들어 세후 모기지 이자율이 4%인 경우 추가 수입으로 5%의 수익을 얻을 수 있는 투자가 있다면 모기지 페이먼트 납부보다 투자를 통해 높은 수익을 올리는 것이 좋다.

■ 페이먼트 금액 반올림

매달 납부하는 모기지 페이먼트 금액이 1,000달러 또는 1,800달러처럼 끝자리가 0으로 떨어지는 경우는 드물다. 대신 1,013달러처럼 계산되는 경우가 많은데 이런 경우 페이먼트 끝자리를 반올림해서 0으로 떨어지도록 계산한 뒤 일부 금액을 추가 납부하는 방법이 있다.

월 페이먼트가 1,013달러라면 반올림을 적용해 1,020달러 또는 아예 1,100달러로 계산하는 방법이다. 매달 끝자리가 반올림 된 페이먼트 금액을 납부하면 ‘가랑비에 옷 젖듯’ 큰 부담 없이 모기지 만기를 앞당길 수 있다.

■ 1년에 한차례 추가 납부

1년에 한번 추가 납부하는 방법은 격주 납부의 대안으로 비슷한 결과가 기대된다. 매년 말 연말 쇼핑 등 당장 필요하지 않은 지출을 줄이는 대신 한 달 치 모기지 페이먼트를 추가로 납부하는 방법이다.

만약 연말에 한 달 치 페이먼트에 해당하는 목돈 마련이 부담스러운 경우 한 달 치 페이먼트를 12달로 나눠서 월 페이먼트에 추가해서 납부하면 부담이 줄어든다. 예를 들어 월 페이먼트 금액이 1,013달러일 때 12달로 나눈 금액 약 84달러를 월 페이먼트에 포함한 금액인 1,097달러를 매달 납부하는 방법이다.

■ 재융자로 만기 단축

모기지 원금이 많이 남아있지 않았다면 재융자를 실시해서 만기를 단축하는 방법도 고려된다. 일반적으로 만기가 긴 모기지에 비해 만기가 짧은 모기지의 이자율이 낮기 때문에 만기 단축은 물론 이자 절약 효과도 크다.

국영 모기지기관 프레디맥의 발표에 따르면 2월 21일 기준 30년 만기 이자율은 약 4.35%(전국 평균)인 반면 15년 만기의 경우 약 3.78%로 약 0.57% 포인트 차이가 난다. 그러나 만약 모기지 원금이 아직 많이 남은 경우 재융자를 통해 이자율을 낮춰도 만기 단축으로 인한 월 페이먼트 금액이 높아질 수 있다.

■ 재융자 만기 단축에 적용되는 금액 납부

재융자 실시로 만기를 단축했을 때 상승하는 페이먼트가 부담이라면 만기 단축 없이 재융자만 실시할 수 있다. 하지만 모기지 조기 상환 목표를 달성하기 위해서 매달 만기 단축으로 상승 예정이었던 금액을 납부하는 방법이 있다.

만기 단축에 따라 높아진 페이먼트 금액이 부담이지만 의무적으로 납부해야 하는 금액이 아니고 다시 기존 30년 만기 재융자에 적용된 낮은 금액을 납부하면 된다는 점에서 부담이 덜하다.

하지만 낮은 금액을 납부하고 싶은 유혹이 언제든지 생길 수 있어 강한 의지력이 필요한 방법이다. 요즘처럼 모기지 이자율이 다시 하락하는 시기에 낮은 이자율로 갈아탄 뒤 시도해볼 만한 방법이다.

■ 재융자 득실 따져봐야

재융자를 통한 조기 상환 방법을 선택한 경우 재융자 실시로 발생하는 비용부터 알아보는 것이 중요하다. 비용이 너무 높으면 재융자를 통한 이자 절약과 만기 단축 등의 혜택이 낮아지기 때문이다. 일반적으로 재융자 실시를 결정하기 전에 재융자에 적용될 이자율과 재융자 실시 뒤 얼마나 오랫동안 거주할 계획인지 등을 먼저 알아보는 것이 좋다.

거주 기간이 길수록 재융자 비용 회수율이 높아지기 때문이다. 신용 평가 기관 ‘파이코’(FICO) 웹사이트(www.myfico.com)를 통해서 예상되는 재융자 비용을 확인할 수 있고 모기지 대출 은행에 직접 문의해도 자료를 얻을 수 있다.

<준 최 객원 기자>