해외에 부동산을 소유하고 계시는 납세자들 은 그 에 관련된 특정한 세법 적용을 알고 계셔야 합니다. 미국으로 이민오기 전에 소유하고 있던 부동산, 미국으로 이민 온 후에 해외에 투자 목적으로 구입했던 부동산, 그리고 해외에 계시는 부모님에게서 유산이나 증여로 물려받은 부동산도 있을 것입니다. 이러한 해외 부동산을 매각을 하게 되면 미국에 있는 부동산을 매각을 할 때에 세금 보고를 하는 것과 마찬가지로 국세청에 세금 보고를 해야 합니다. 만일 매각하는 해외 부동산이 주거지로서 지난 5년 중에 2년 이상을 주거를 했다면 미국에 있는 주거지를 매각하는 것과 마찬가지로 독신은 25만불/부부는 50만 불까지 주거지 자본 이익 공제를 받을 수 있습니다.

또한, 미국 납세자가 해외에서 유산, 증여, 기증을 받게 되면 국세청에 보고를 해야 하는데 이때 사용하는 세금 보고서는 폼 3520, 해외 증여 세금 보고서입니다. 이 세금 보고서는 해외 신탁에서 거래나 매매가 생겼을 경우, 해외 신탁의 소유권이 바뀌었을 때, 해외에서 유산, 증여, 또는 기증을 받게 되었을 때도 보고하게 됩니다.

미국의 시민권자나 영주권자는 전세계에서 발생하는 모든 수입과 지출을 세금 보고서에 보고를 해야 합니다. 이런 관점에서 부동산이 한국에 있다고 하여 상황은 달라지지 않고 미국에서 부동산 소유하고 있는 것처럼 취급되지만 약간의 다른 규칙들이 적용될뿐입니다.

해외에서 부동산을 매각할 때 미국에서 세금 보고를 해야 할 의무가 있는 납세자가 고려해야 할 부분 중에 하나는 해외 금융 계좌 자산 신고 법입니다. 해외에서 부동산을 처분하면서 해외 은행 구좌를 열어야만 하는 경우가 있습니다. 해외에서 은행 구좌를 열었으니 이것은 Report of Foreign Bank and Financial Accounts (FBAR) 에 적용이 됩니다. 이 법은 해외 금융 계좌에 만불 이상의 돈이 있을 때 보고하는 법으로 온라인으로 FinCEN Report 114을 2019년 4월 15일까지 세금 보고와 함께 해야 합니다.

유산으로 받은 부동산의 자본 이익금을 계산할 때는 유산을 받고 판 기간에 관계없이 항상 장기 보유로 취급합니다. 2019년 현재의 자본 이익 세율은 대략 부부의 경우 수입이 78,750불 이하인 경우에 0%, 488,850불 이하인 경우에는 15%, 수입이 488,850불 이상인 경우에는 20% 입니다.

자본이익을 구하는 방법은 부동산의 판매 가격에서 구입 원가를 빼면 됩니다. 부동산을 구입을 한 것이 아니고 유산을 받는 경우의 구입원가는 유산 법정에서 정해주는 가격이 구입 원가가 됩니다. 유산 법정에서 가격을 정해주지 않을 시에는 부모님이 돌아가시는 날짜를 기준으로 매매가로 결정이 됩니다.

그 다음에 세금 보고 시 고려해야 할 것은 외국 납부 세액 공제 (Foreign Tax Credit)입니다. 부동산을 매각하면서 한국 정부에 소득세를 납부했다면 미국에서 세금보고 시 외국 납부 세액 공제를 신청할 수 있습니다. 수입에 관한 소득세 이외의 유산세와 상속세 등은 구입 원가에 추가를 할 수 있습니다.

한국 정부에 내신 소득세는 외국 납부 세액 공제를 받을 수도 있지만 항목 공제로 Schedule A 에서도 공제 가능 합니다. 외국 납부 세액 공제를 받으시려면 폼 1116 을 작성하시어 세금보고시 첨부하여야 합니다. 만일, 외국 납부 세액 공제액수를 한 해에 전부 사용 할 수 없다면 지난 2년치 세금 보고를 수정할 수 있습니다. 외국 납부 세액 공제에 대해서 더 많이 알아보고 싶으시면 IRS Publication 514을 참조하시면 됩니다.

마지막으로 폼 3520, 해외 증여 세금 보고를 보고하셔야 합니다. 이 서류는 정보 제공 서류로서 세금을 내지 않습니다. 이 서류를 작성 보고 해야지만 한국에서 돈이 들어올 때 그 돈이 어디서 에서 왜 들어오는 지를 증명하실 수 있습니다.

문의: (510) 499-1224

(925) 322-4507

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