주택을 보유하면 어떤 세금 혜택을 누릴 수 있을까? 주택 보유자가 1년 중 지금 가장 궁금해하는 질문이다. 지난해부터 최대폭으로 개정된 ‘감세 및 일자리법’이 시행되면서 올해 세금 보고 방식을 놓고 고민 중인 납세자가 늘었다. 어떤 방식으로 세금을 보고해야 더 많은 혜택을 받을 수 있을까라는 고민이다. 온라인 부동산 정보 업체 ‘리얼터 닷컴’이 주택소유주들이 참고하면 도움이 될만한 세금 보고 내용을 자세히 정리했다.

■ 모기지 이자

주택 소유로 인한 가장 큰 세금 혜택은 뭐니뭐니해도 모기지 이자에 대한 소득 공제였다.

세법 개정 이후에도 모기지 이자에 대한 공제 혜택 규정은 유지되지만 공제액은 축소됐다. 개정 세법이 통과된 2017년 12월 15일 이후 모기지 대출을 발급받은 주택 보유자는 올해부터 대출액 최고 75만달러까지만 모기지 이자 공제를 받게 된다.

개정 전 최고 100만달러까지 적용되던 모기지이자 공제관련 대출금 한도가 75만 달러도 대폭 축소된 것이다. 하지만 2017년 12월15일 이전 대출을 발급받은 주택 보유자는 ‘조부 조항’(Grandfather Clause) 적용 대상으로 종전 한도인 최고 100만 달러에 대한 모기지 이자 소득 공제가 계속 적용된다.

모기지 이자에 대한 공제액이 축소됐지만 모기지 이자 항목을 활용한 세금 혜택폭이 여전히 크다. 특히 모기지 대출 발급 시기가 최근이라면 모기지 이자에 대한 공제액이 비교적 크기 때문에 항목별 공제를 통한 세금 보고가 유리할 수 있다.

모기지 대출금 분할 상환 방식에 따라 매달 납부하는 페이먼트 금액은 동일하지만 대출 발급 초기일수록 이자액이 차지하는 비중이 높기 때문이다. 그러나 개정 세법에 의해 표준 공제액이 부부합산 약 2만 4,400달러로 대폭 확대됐기 때문에 어떤 공제 방식이 유리할지 비교한 뒤 세금 보고 방식을 결정하는 것이 좋다.

표준 공제액 확대로 종전 약 30%에 달하던 항목별 공제 납세자 비율이 올해 약 5%로 크게 낮아질 전망이다. 항목별 공제 혜택이 예년에 비해 축소될 것으로 예상되기 때문으로 올해 세금 보고 시에는 신중한 판단이 필요하다. 예를 들어 지난해 모기지 이자로 2만달러, 지방세로 6,000달러를 납부한 부부의 경우 납부 이자액이 표준 공제액인 2만4,400달러 넘기 때문에 이 경우 항목별 공제를 통한 세금 보고가 유리하다.

■ 재산세

세법 개정 전에는 재산세 전액에 대한 소득 공제가 가능했다. 하지만 개정세법 시행 뒤 공제 가능한 재산세 한도액은 지방 자치 단체별 재산세율과 상관없이 1만달러(부부 공동 세금 보고 경우)로 낮아졌다.

재산세 규모가 높지 않은 지역의 주택 보유자들은 재산세 공제액 축소로 인한 영향이 크지 않을 전망이다. 하지만 재산세가 1만달러를 초과하는 고가 주택 보유자들은 재산세 공제액 개정에 따른 세금 혜택폭 축소가 불가피하게 됐다.

올해 세금 보고시 재산세 공제액도 항목별 공제로 분류된다. 따라서 기타 항목별 공제 항목을 더한 금액과 표준 공제액인 2만 4,400달러(부부 합산)와 비교해 공제액이 더 큰 보고 방식을 선택해야 세금 혜택을 받을 수 있다. 재산세를 월별로 분할해 모기지 페이먼트와 함께 납부하는 주택 보유자의 경우 연간 납부 재산세액을 별도로 파악해 소득 공제 항목에 포함할지를 결정해야 한다.

■ 모기지 보험

주택구입시 다운 페이먼트 비율이 20% 미만인 경우 모기지 보험에 가입해야 할 의무가 있다. 모기지 보험료는 모기지 대출액의 약 0.3%~1.15%까지로 대출액 규모가 큰 경우 비용 부담이 매우 높아진다. 모기지 보험료에 적용되는 소득 공제 규정은 당초 종료될 예정이었으나 지난해 개정 세법으로 시행 기간이 연장됐다.

따라서 납부 모기지 보험료 금액이 높은 주택 보유자는 올해도 세금 보고 시 소득 공제 항목으로 활용할 수 있다. 모기지 보험료 공제 역시 항목별 공제로 분류되기 때문에 기타 항목별 공제 금액과 합산해야 한다.

연 소득 10만 달러인 납세자가 5% 다운페이먼트로 20만 달러짜리 주택을 구입할 경우 예상되는 연간 모기지 보험료 약 1,500달러 소득 공제 항목에 해당된다.

■ 에너지 설비 설치 비용

에너지 효율과 관련된 설비 설치 비용에 대한 세액 공제 혜택은 두 가지 항목만 제외하고 지난 2016년 12월 모두 종료됐다. 올해 세금보고시 유용한 항목은 태양열 발전 시설과 태양열 온수 시설 설치 비용이다. 두 항목에 대한 세액 공제 혜택은 오는 2021년 12월31일까지 유효하다. 두 항목은 소득 공제 항목이 아닌 세액 공제 항목으로 항목별 보고에서 제외된다.

다만 설치 시기에 따라 공제액이 점진적으로 낮아지는 것은 알아둘 점이다. 2017년 1월1일과 2019년 12월 31일 사이 설치한 경우 설치비의 약 30%가 공제 대상에 해당된다. 2020년에 설치한 주택 보유자는 설치비의 약 26%, 2021년의 경우 설치비의 약 22%에 대해 세액 공제 혜택을 신청할 수 있다.

■ 주택 담보 대출 이자

개정 세법에 의해 주택 담보 신용 대출 이자에 대한 소득 공제 규모도 축소됐다. 종전 세법의 경우 지출 목적과 상관없이 주택 담보 신용 대출 이자에 대한 소득 공제가 허용됐다. 하지만 개정 세법은 일부 목적의 지출로 공제 혜택을 제한하고 있다.

개정 세법에 따르면 주택 담보 신용 대출을 발급받아 주택 구입, 주택 건축 및 개조 목적으로 지출한 경우에만 소득 공제 항목을 분류할 수 있다. 주택 담보 대출 이자에 대한 소득 공제 한도액은 기존 모기지 대출액과 합산했을 경우 최고 75만 달러까지다.

■ 홈 오피스 비용 & 노인용 시설 설치비

별도의 직장 오피스를 둔 근로자가 집에서 근무할 때 적용되던 홈 오피스 공제 혜택은 개정 세법에 의해 더 이상 시행되지 않는다. 대신 홈 오피스가 주요 근무지인 자영업자의 경우 홈 오피스 면적 최고 300평방피트까지 평방피트 당 5달러에 해당하는 홈 오피스 비용 공제를 신청할 수 있다. 따라서 홈 오피스가 주 근무지인 주택 보유자는 올해에도 최고 1,500달러까지 관련 공제 혜택을 받을 수 있다.

<준 최 객원 기자>