2018년 하반기에 들어서면서 주택시장이 주춤한 기세를 보이자 그 동안 많이 오른 주택가격을 두고 곧 서브프라임 같은 주택시장 붕괴가 곧 오지 않을까 걱정하시는 분들을 주변에서 많이 볼 수 있다.

특히 집을 사려고 준비중이거나 시장을 관망하고 있는 바이어들 사이에서 이러한 이야기를 쉽게 들을 수 있다. 과연 지금의 주택시장이 피크여서 계속 내림세 혹은 20~30% 이상 대폭 하락사태가 곧 오는것 일까?

결론은 “아직은 아니다”라고 말할 수 있다. 노벨경제학 수상자로 CASE-SHILLER 주택지수로 유명한 로버트 쉴러도 최근 현재의 주택시장은 버블단계가 아니며 서브프라임 같은 가격 급락사태는 당분간 없을 것이라고 의견을 피력하였다.

주택시장이 본격적인 하강국면에 있는지 가늠해 보는데는 현재 주택시장을 에워싸고 있는 여러가지 내외부적 요소들을 살펴보게 된다.

첫째, 주택가격이 단시일안에 수직 상승을 했는가? 2012년부터 오르기 시작한 주택가격은 2017부터 2018년 봄까지 가파른 상승을 기록했다. 하지만 가주의 경우 북가주의 샌프란시스코, 샌호제 지역 등 일부를 제외하고는 특별히 버블이 많이 형성된 지역은 없다는 것이 대체적인 주택전문가들의 의견이다.

2011년 이후에 주택가격은 지역에 따라 차이는 있지만 서브프라임 이후에 평균적으로 약 60%가 오른것으로 조사되었다. 하지만 이미 서브프라임 때 거의 40~50% 이상 떨어진 가격에서 60%가 가격이 상승한 것이어서 실제 오른 폭은 상대적으로 큰 폭이라고 볼 수 없어 현 주택시장을 버블이라고 진단하는것은 이르다는것이 전문가들의 의견이다.

둘째, 현 주택소유주들의 경제적 여건은 어떤가? 잘 아는대로 현 미국경제는 거의 제로에 가까운 완전고용을 기록할 정도로 지속적으로 회복세를 보이고 있어서 주택소유주들의 경제사정이 어느때 보다 넉넉하다는 것이다.

더욱이 크레딧 여부와 상관없이 마구잡이로 주택융자를 해 주었던 서브프라임이전과는 달리 서브프라임이후 지난 10년간 은행들은 서로 돈 안 빌려주기 경쟁이라도 하든 융자에 엄격한 잣대를 적용한것을 우리 모두는 알고 있다. 따라서 대부분의 서브프라임 이후에 집을 구입한 사람들은 안정된 인컴을 가진 사람들만이 주택을 구입할 수 있었다는 것을 알 수 있다.

셋째, 경기가 과열되어서 이자율이 급등하고 있는가? 최근 2년간 이자율이 많이 올랐다고 생각하는 사람들이 많다. 하지만 한 세기에 한 번 올까 말까 한 3% 가까운 최저 이자율에서 이제 겨우 5% 조금 못 치는 수준에 머물고 있다.

이자율 또한 심리적인 요소가 다분하다. 지난 10년간 너무 낮은이자율에 익숙해 져서 조금 올라간 이자율이 비싸다고 느끼는 것일 뿐 실제 이자율이 미치는 영향은 50만불이하의 저가 주택을 제외하고는 미미하다고 볼 수 있다. 따라서 주택시장은 주택이자 6% 선에 다 다를 때까지는 이자율이 주는 주택시장에 미치는 영향은 상대적으로 미미할 것으로 보인다.

넷째, 신규주택 건축이 줄어들고 새집들이 잘 안 팔리고 있는가? 현재 신규주택공급물량은 서브프라임 사태 이전보다 많이 줄어든 것은 사실이다.

또 판매량도 매달 차이는 있지만 조금 줄어든 것도 사실이다. 하지만 주택시장의 붕괴때나 볼 수 있는 20~30% 이상 분양가격을 낮춰서 파는 개발업자는 전혀 보이지 않는다. 3~5% 디스카운트 된 신규주택 구입하는것 조차도 찾기 힘든 것이 신규주택시장의 현 주소다.

따라서 최근에 바이어들이 생각하는 심리적으로 너무 올랐다고 결론 내고 이제 떨어질때가 막연히 생각하는것은 현 주택시장이 보여 주는 여러가지 통계자료들을 볼 때 아직은 주택시장의 대폭하락 조짐은 전혀 보이지 않는다는 것이다. 하지만 대규모 하락은 없겠지만 앞으로 미국경기 흐름에 따라 5% 정도의 소폭 하락이 점쳐지고 있는 것도 사실이다. 문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>