2019년에도 주택 등 부동산에 투자를 해야 할까? 투자를 한다면 어떻게 해야 할까? 지난해 하반기부터 주택 거래가 감소하고 매물이 증가하는 등 시장의 분위기에 변화가 감지되면서 투자를 생각했던 이들이 움츠러들었던 것이 사실이다. 그렇다면 이제 부동산 투자의 시대는 저문 것인가? 많은 전문가와 투자자들은 아니라고 말한다. 2019년에도 부동산 투자는 충분히 도전할 가치가 있으며 제대로 된 가치 평가 방법을 이해하고 전문가와 함께 한다면 승산이 있다는 설명이다.

■새해도 투자 붐 기대

97%의 현재 부동산 투자자들은 향후 18개월 이내에 투자 성향을 확대할 것이라고 답했다.

이유는 부동산 가격이 오르고 있기 때문이다. 여전히 부동산 시장의 사이클은 성장의 가능성이 남아 있고, 현재 가격 수준은 매력적이며, 물가도 오를 것으로 보이기 때문이다.

이는 ‘딜로이트 커머셜 리얼 에스테잇 아웃룩’ 최신 버전에 게재된 내용으로 전 세계 500대 상업용 부동산 투자가들을 대상으로 한 여론조사 결과이다.

투자 확대 계획을 밝힌 97%의 투자가들은 기준금리 상승과 미중 무역전쟁 심화, 세제 개편의 실질적인 후속 여파 그리고 영국의 EU 탈퇴인 브렉시트에도 불구하고 투자를 늘리겠다고 답했다. 모든 투자자들의 심리는 단순하다. 어떻게 투자용 부동산이 이익을 내는지 알고 싶은 것이다. 어떤 것이 제대로 된 투자인지 의구심이 들면서 판단하고 싶다는 것인데 이를 가늠할 수 있는 다음의 2가지 기본적인 법칙과 순서가 있다.

■1% 룰

투자용 부동산을 물색하기 시작하면 아마 엄청나게 많은 옵션들과 만날 수 있을 것이다. 이때는 복잡한 방정식을 사용하기 보다는 간단하지만 강력한 ‘1% 룰’로 투자 결정을 내리는데 도움을 얻을 수 있다. 1% 룰은 다양한 투자 옵션들 가운데 선택의 폭을 줄여 효과적으로 투자 대상을 결정하는데 중요한 역할을 한다. 최고의 투자 대상을 장담할 수는 없지만 최고의 투자 대상에 가장 가까이 안내해 준다는 점에서 의미가 있다고 보겠다.

모든 1% 룰의 핵심은 전체적으로 드는 비용의 1% 이상을 받고 렌트를 내줄 수 있어야 한다는 것이다.

예를 들어 100만달러가 들어간 부동산은 최소한 매달 1만달러 이상을 받고 렌트를 내줄 수 있어야 한다. 만약 전체적으로 들어간 비용이 200만달러, 300만달러 식으로 증가하면 렌트 수입도 2만달러, 3만달러 식으로 올라가야 한다는 의미다.

이때 중요한 것은 전체적으로 드는 비용의 범위로 여기에는 해당 부동산의 가격에 클로징 비용을 더하고 이후 임대에 알맞게 수리하는데 드는 비용 등이 모두 포함된다.

따라서 100만달러 짜리 부동산인데 임대를 위해 보수를 하느라 30만달러가 추가로 투입되면 전체 비용은 130만달러로 매달 최소한 그 1%인 1만3,000달러의 렌트비 수입은 보장이 되야 한다는 설명이다.

이런 식으로 만약 어떤 부동산이 1% 룰의 조건을 충족한다면 투자를 검토해 볼 수 있는 것이고 그렇지 않다면 미련 없이 다른 매물로 선택지를 옮겨야 한다.

이런 관점에서 투자를 생각하고 있는데 본인 앞에 여러 투자 후보들이 나타난다면 최소한 1% 룰에 맞는지부터 따져봐야 하는 것이다. 이런 과정을 거치면 앞서 언급한 대로 수많은 후보들이 최소한의 자격을 지닌 것과 아닌 것으로 옥석을 구분할 수 있게 된다.

■캡 레이트(cap rate)

위의 1% 룰로 후보군을 압축했다면 이제는 ‘자본환원비율’로 해석되는 캐피털라이제이션 레이트(capitalization rate), 줄여서 ‘캡 레이트’(cap rate)를 따져봐야 한다.

캡 레이트는 해당 부동산에 투자했을 때 얻을 수 있는 잠재적인 이익을 알려주는 계산법이다. 공식은 부동산을 통해 얻는 순수입을 구매가로 나누는 것이다.

예를 들어 아파트를 구입해 월 렌트 수입이 1만5,000달러인데 공실률을 포함한 관리비용이 5,000달러라면 이 아파트의 순수입(NOI)은 1만달러이고 연간으로는 12만달러가 된다.

아파트 구입가격이 200만달러라면 12만달러 나누기 200만달러로 캡 레이트는 6%가 된다. 당연히 높을수록 좋은 투자가 되는 셈이다. 여기서 중요한 것은 NOI를 산출하는 방법이다. NOI 계산 결과에 따라 캡 레이트가 달라지기 때문이다. 총 렌트 수입에서 운영경비와 공실률을 빼야 하는데 운영경비에는 재산세, 보험료, 매니징 비용, 유틸리티와 수리비 등이 포함되고 모기지 페이먼트와 소득세는 제외된다.

공실률은 현재 0%라고 해도 언제든 세입자가 나갈 수 있고 세입자가 바뀌는 과정에서 렌트비를 못받는 기간이 발생하기 때문에 평균 3~5%를 총 렌트 수입에서 공제하는 식으로 따지게 된다. 캡 레이트는 지역, 건물의 관리 상태, 완공 연도, 조닝과 땅의 크기 등에 따라 달라지고 대체로 좋은 위치일수록 캡 레이트가 낮고, 외곽이나 투자가 뜸한 곳은 캡 레이트가 높은 특징이 있다. 캡 레이트는 공식의 활용에 따라 사고자하는 투자용 부동산의 적정 가격까지도 알려줄 수 있다.

예를 들어 매달 렌트 수입이 2만달러, 비용은 관리비와 재산세 및 보험료 등을 합쳐 연간 4만달러인 아파트를 400만달러에 구입하겠냐는 제안이 들어왔다면 과연 적정한 가격인가 하는 문제에 봉착한다.

연간 렌트 수입 24만달러에서 운영경비만 간단히 빼도 NOI는 20만달러이고 공실률까지 감안하면 그 이하로 떨어진다. 즉, 20만달러를 400만달러로 나눠 비율로 따지면 5%지만 공실률을 감안하면 5% 미만이 되는 셈이다.

여기에 최근 LA의 A클래스 아파트의 캡 레이트가 5.14%로 조사된 바 있기 때문에 400만달러는 비싼 축에 속하는 것이고 최소한 5.14%에 맞추려면 적정 매입가는 390만달러에 못 미친다는 결과가 나온다.

<류정일 기자>