2019년은 홈 바이어에게 도전적인 한해가 될 전망이다. 매물 부족 현상은 계속되면서 집값과 모기지 이자율은 꾸준히 오르면서 내 집 장만의 과정은 험난한 모험이 될 것으로 보인다. 그러나 새해를 맞아 바이어와 모기지 대출자에게 희망찬 소식도 있다. 건축업자들은 첫 주택 구입자를 위한 건축을 늘리고 렌더들은 모기지 승인을 쉽게 해주면서 바이어들의 숨통을 다소나마 터줄 것으로 예상된다. 2019년 주목해야 할 주택시장과 모기지 업계의 7가지 트렌드를 소개한다.

■매물 증가

최근 6년간 주택시장은 셀러 위주의 시장이었다. 셀러보다 바이어가 많아 셀러가 주도권을 쥐고 흔들었다. 이런 분위기는 새해에도 이어질 전망이다.

바이어에게 유리한 조건은 아니지만 그나마 다행은 매물이 증가할 것이란 점이다. 그럼에도 불구하고 여전히 수요가 공급을 넘어서 경쟁은 불가피할 것으로 보인다.

주택 공급은 얼마나 부족할까에 대해 국책 모기지기관 프레디맥은 2017년을 예로 들면서 인구 증가율 등과 비례해 37만채가 부족했다고 밝힌 바 있다. 프레디맥은 “신축이 늘지 않는 한 집값은 임금 상승률을 상회하며 수백만명 잠재적인 바이어의 발목을 붙잡을 것”이라고 예측했다.

■집값 상승

집값과 관련해선 굿 뉴스와 배드 뉴스가 있다. 우선 배드 뉴스는 집값이 2019년에도 오를 것이란 점이다. 그러나 굿 뉴스는 2018년만큼 가파르게 오르지는 않을 것이란 소식이다.

전국부동산협회(NAR)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “자고 나면 집값이 오르는 시기는 끝나면서 오름폭이 제한되겠지만 집값은 꾸준히 오를 것”이라고 말했다.

NAR이 예상한 2019년 기존 싱글 패밀리홈 가격 오름폭은 2.5%로 중간값은 26만5,200달러다. 2018년 4.7%가 올라 25만8,700달러를 기록했던 것과는 상승폭이 절반 가까이 줄어들 것이라는 설명이다.

NAR 이외에 코어로직, 리얼터닷컴 등도 집값 상승폭이 줄어들 것으로 예상했지만 모두가 비슷한 전망은 내놓은 것은 아니다. 또 다른 국책 모기지기관인 패니매는 2018년 4.5% 오른 기존주택의 중간 집값이 2019년 4.7% 상승할 것으로 점쳤다.

■이자율 상승

2018년 연초부터 12월 중순까지 30년만기 고정금리 모기지의 이자율은 약 0.75%포인트 올라 4.75% 언저리를 기록했다. 전문가들은 이런 상승 추세가 2019년에도 이어지겠지만 속도는 다소 늦춰질 것으로 내다봤다.

프레디맥은 2019년 추가적으로 오를 30년만기 고정금리 모기지 이자율을 0.5%포인트로 제시했고 NAR은 0.4%포인트, 패니매는 0.1%포인트에 그칠 것이라고 각각 전망했다.

기준금리 인상이 추세적으로 진행 중인 가운데 나온 기관별 전망인 점을 염두에 두고 참고하는 정도로만 활용해야 한다는 조언이다.

■구입 능력 우려

집값과 함께 모기지 이자율이 동시에 오르면서 바이어가 주택을 구입할 능력이 되는지 여부는 여전히 우려를 낳을 것으로 보인다. 네이비 패더럴 크레딧 유니언의 랜디 하퍼 수석 부사장은 “바이어들의 주택 구입 능력에 대한 우려는 심각한 수준”이라며 “특히 주택 공급이 부족해 바이어끼리 경쟁이 심한 곳에서는 특히 심하다”고 말했다. 리스팅이 부족한 곳은 수요가 공급을 초과하면서 가격이 특히 빠르게 오르기 때문이다.

하퍼 부사장은 점진적으로 예상 가능하게 오르는 모기지 이자율이 바이어들을 압박하는 요인으로 작용하지는 않는다는 입장이다. 그는 “30만달러 주택을 예로 들어 0.25~0.5%포인트 이자율이 오르면 모기지 월 페이먼트는 75~100달러 늘어나는데 그친다”며 “매달 내는 부담이 늘어난다는 점에서 무시할 수 있는 것은 아니지만 그렇다고 주택 구입 결정 자체를 좌지우지할 정도는 아니”라고 말했다.

리얼터 닷컴의 대니엘 헤일 수석 이코노미스트도 전국 대부분의 주택시장에서 정통적인 주택 가격이 이미 바이어들의 주택 구입 능력을 넘어설 정도로 크게 올랐다고 분석했다.

■주택 소형화

바이어 입장에서는 여전히 매물이 부족하고 값은 오르기 때문에 감당할 수 있는 집을 찾는 것이 여전히 최대 과제로 보여진다. 또 많은 첫 주택 구입자들은 죽을 때까지 살 집 대신에 부담이 적은 생애 첫 주택을 선호한다. 이런 점에 착안해 건축업자들이 더 작고, 더 저렴한 주택을 지을 것으로 전망된다.

전국주택건축가협회(NAHB)의 로버트 디츠 수석 이코노미스트는 “최근 수년간 새롭게 지어진 싱글 홈의 크기는 축소되는 추세였다”며 “특히 지난 3년간은 상대적으로 작은 생애 첫 주택이 많이 지어져 신규 주택이 다운사이징 됐다”고 말했다. 센서스에 따르면 2018년 3분기 기준 싱글 홈의 크기 중간값은 2,320스퀘어피트로 3년 전 2,440스퀘어피트보다 4.9% 작았다.

하퍼 부사장은 “건축업자들이 지난 수년간 마진이 좋은 50만달러 이상의 시장에 집중해 왔지만 현재 바이어들은 30만달러 선을 선호한다”며 “낮은 가격대의 수요가 늘면서 시장성이 있다고 판단한 건축업자들이 성장성을 믿고 옮겨가고 있다”고 전했다.

■퍼스트 타임 바이어 우세

주택시장과 모기지 업계는 첫 주택 구입자인 퍼스트 타임 바이어에 주목한다. 그 이유는 지난 10년간 모기지 시장에서 이들이 차지한 비중이 가장 컸고, 지금도 여전히 크며, 변화의 조짐이 보이지 않기 때문이다.

어반 인스티튜트 통계에 따르면 금융위기 이전 퍼스트 타임 바이어가 전체 모기지 시장에서 차지하는 비중은 40% 선이었지만 지금은 60%로 더 높아졌다.

젠워스 모기지 인슈런스의 티앤 리우 수석 이코노미스트는 “최근 3년간 80% 성장한 주택 거래를 이끈 것은 이들 퍼스트 타임 바이어였다”며 “그 이유는 간단한데 최근 수년간 급증한 주택 수요를 이들이 창출했기 때문”이라고 말했다.

<구성훈 기자>