주택시장 붕괴는 오래된 기억이 됐고 집값은 다시 건강해진 것처럼 보인다. 그러나 이것이 곧 주거용 부동산 시장에 투자하기에 좋은 기회라는 것을 의미하지는 않는다. 집의 가치는 대부분 지역에서 오르고 있다. 전국부동산협회(NAR)에 따르면 93%의 전국 주요 대도시에 위치한 기존 싱글 패밀리홈 가격은 올해 3분기 현재 전년도 같은 기간 대비 상승한 것으로 나타났다. 시중 금리는 역사적으로 낮은 수준을 유지하고 있지만 쉽고 빠른 파이낸싱의 시대는 끝났고 크레딧 시장도 타이트해지면서 투자용 부동산 구입을 위한 대출 받기가 점점 더 어려워지고 있다. 그러나 약간의 창의력과 준비성을 갖춘다면 많은 부동산 투자자들이 활용할 수 있는 파이낸싱 방법은 있게 마련이다. 만약 주거용 부동산 투자를 위한 자금 마련을 준비하고 있다면 다음의 5가지 팁이 성공 확률을 높여줄 것이다.

■많은 다운페이를 하라

모기지 보험은 투자용 부동산을 보장하지 않기 때문에 전통적인 모기지 대출을 받는다면 최소한 부동산 가격의 20% 이상을 다운페이해야 한다.

만약 이보다 많은 25%를 다운페이한다면 20%일 때보다 유리한 조건의 이자율을 약정할 수 있을 것이다. 덴버에 위치한 모기지 브로커인 ‘휘트너 캐피털’의 토드 휘트너 대표는 “만약 다운페이할 돈이 충분치 않다면 해당 부동산에 대해 세컨드 모기지를 받는 것도 고려할 수 있겠지만 마냥 쉬운 일만은 아닐 것이다”라고 말했다.

■강력한 대출자가 되라

대출에 영향을 미치는 요인들은 많다. 부동산담보대출(LTV) 비율이 가장 중요하고 그밖에 렌더가 제시하고 요구하는 수많은 규칙들이 있다.

그럼에도 불구하고 가장 우선시해서 확인해야 할 부분은 크레딧 점수다. 휘트너 대표는 “만약 크레딧 점수가 740점 아래라면 그 지점부터는 동일한 이자율을 적용받기 위해 추가 비용이 들게 된다”고 말했다. 즉, 740점 아래인 경우 점수에 따라 이자율이 올라가는 것을 막고 동일한 이자율을 보장 받기 위해 수수료를 내야 한다는 것이다. 이때 동일한 이자율을 유지하기 위해서는 0.25포인트에서 2포인트까지를 미리 돈으로 내게 된다.

740점 이하일 때 포인트를 내는 대신에 더 높은 이자율을 받아들이는 것도 물론 선택할 수 있는 옵션으로 무조건 포인트를 사기 위해 일시불로 목돈을 지불해야 하는 것은 아니다.

여기에 더해 은행에 최소한 6개월 동안 사용할 수 있는 개인적인 용도의 돈은 물론, 투자와 관련해서도 충분한 자금이 있다는 것을 증명해 보인다면 모기지 심사 방정식을 해결하는데 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 휘트너 대표는 “다수의 임대 수익용 부동산을 갖고 있다면 렌더는 각각에 대한 수익 내용을 원할 것이다”라며 “이런 식이고 만약 공실이 있다고 해도 희망이 사라진 것은 아니니 걱정할 필요는 없다”고 말했다.

■대형 은행의 대안을 활용하라

만약 다운페이가 원하는 만큼 많지 않거나 다른 정상참작이 가능한 상황이라면 대출을 위해 대형 은행을 찾기 보다는 이웃에 있는 커뮤니티 뱅크를 찾게 될 것이다.

휘트너 대표는 “커뮤니티 뱅크는 약간의 유연성을 허락할 것”이라고 말하며 이들 작은 은행들이 로컬 시장을 더욱 잘 이해하고 로컬에 투자하는 것에 더 많은 흥미를 보일 것이라고 밝혔다. 모기지 브로커도 좋은 옵션이다. 이들은 다양한 종류의 대출 상품을 취급하기 때문에 선택의 폭을 넓힐 수 있는 장점이 있다.

다만 이들을 이용하려면 이전에 리서치는 기본이다. 휘트너 대표는 “그들의 백그라운드는 무엇인지, 대학에서 전공으로 공부를 한 경우인지, 어떤 전문적인 협회나 단체에 가입돼 있는지 등을 파악해야 한다”며 “최소한의 실사를 거친 뒤에 브로커를 결정해야 한다”고 말했다.

■오너 파이낸싱을 신청하라

오너 파이낸싱을 신청하는 것은 과거 한때 은행에 대출 신청만 하면 거의 모두가 승인을 받았던 시기에는 셀러를 미심쩍게 보이게 하기도 했다.

그러나 지금은 크레딧 시장이 타이트해지면서 과거에 비해 받아들일 수 있는 방법으로 취급되고 있다. 그래도 이 방법을 선택하려면 치밀한 계획을 미리 세워둬야 한다. 휘트너 대표는 “아마도 오너 파이낸싱을 신청하면서 ‘이 정도 금액을, 이 정도 기간 동안 대출 받겠다’고 말할 것이다”라며 “이렇게 받아 마련한 부동산은 나중에 팔 때도 오너 파이낸싱으로 매각해야 한다는 점도 잊어서는 안 된다”고 말했다.

■창조적으로 생각하라

수익률이 높은 투자형 부동산을 찾고 있다면 갖가지 방법으로 창의력을 발휘해서 성공 가능성을 높일 수 있다. 초기 투자비로 가장 많이 드는 다운페이나 이후 리노베이션 비용 등은 집에 쌓인 에퀴티를 담보로 대출을 받을 수 있는 ‘홈에퀴티 라인 오브 크레딧’(HELOC)을 이용하는 방법을 생각할 수도 있다.

아니면 크레딧카드를 통한 자금이나 보험 약관을 통한 대출도 고려할 수 있다고 부동산 투자자 출신으로 현재는 오하이오에서 주택 리모델링 업체를 운영하는 벤 스포포드는 말했다. 여기에 요즘에는 다양한 인터넷 옵션도 등장했다. 돈을 대줄 투자자와 연결해주는 시스템으로 ‘프로스퍼’(Prosper)나 ‘렌딩클럽’(LendingClub) 등의 웹사이트에 접속하면 개인 대 개인으로 조건을 정해 투자를 받고 수익을 나눌 수 있다.

만약 오랜 기간 동안 부동산 투자에서 성공한 경험이 없다면 상당한 비관론에 휩싸일 수 있다는 점을 유의해야 한다. 일부 개인 투자자들은 일정 수준의 크레딧 히스토리 요구 조건에 맞는 경우에만 투자를 하기 때문에 이런 점도 유념해 둬야 한다.

스포포드는 “개인적으로 누군가로부터 돈을 투자 받는다면 돈을 대주는 사람은 당연히 낯선 사람에게 돈을 주면서 보수적이고 방어적인 입장을 취할 것이라는 사실을 잊어서는 안 될 것”이라고 조언했다.

<류정일 기자>