부동산 신디케이션은 절세를 위한 효과적인 방법일 수 있지만 자칫 세금폭탄을 맞을 수도 있다. 신중하게 고려해야 하는 사항들이 있는만큼 아래와 같은 요소는 반드시 회계사에게 확인해야 하는 부분이다.

■ UBIT에 해당되는가?

투자자 본인이 직접 관리하는 IRA 계정을 사용하고 있다면 투자수익이 반드시 면세가 되지 않는다는 점을 유의하자. 투자수익의 일부는 비영리 매출에 대한 세금과 세율을 적용받을 수도 있다. Unrelated business income tax(UBIT)는 본업과 상관이 없는Unrelated Debt-Financed Income (사업활동 중 대출을 받거나 채권을 발행하여 취득한 재산에 대해발생한 수익)에 적용된다. 이 부분은 신탁세율을 적용 받게 되며 $12,501이상되는 UDFI금액부터 37%의 세율이 적용된다. 본인의 투자 금액이 클수록 수익의 많은 부분을 세금으로 납부해야 하는 것이다.

■ 1031 익스체인지를 활용해 신디케이션에 투자할 수 있는가?

혹시 1031 익스체인지로 임대부동산을 매각할 생각인가? 많은 사람들이 착각하고 있는 부분이 1031을 통해 부동산 신디케이션에 투자할 수 있다고 생각한다. 하지만 이렇게 될수 없는 이유가 신디케이션에 투자한다는 것은 부동산에 직접투자 하는 것이 아니라 부동산을 소유하고 있는 기관에 투자하는 것이다.

그렇다 하더라도 1031 익스체인지를 활용해 부동산 신디케이션과 비슷한 형태의 상품에 투자할 수 있는데 공유재산권자(Tenant in common·TIC) 또는 델라웨어 주정부 신탁계좌(Delaware Statutory Trust)가 그 예다. 이러한 방식은 신디케이션과 비슷하지만 결코 신디케이션은 아니다.

이 때문에 1031 익스체인지로 부동산 신디케이션에 투자할 생각이라면 회계사와 상담을 통해 전통적인 신디케이션이 아닌 TIC 또는 DST에 투자를 하는 것인지 반드시 확인해야 한다. 자칫하면 금융 소득세를 줄이려다 오히려 더 많은 세금을 내야 하는 상황에 직면할 수 있게 된다.

■ 패시브 활동에 대한 손실을 어떻게 활용할 수 있는가?

패시브하게 부동산에 투자한 투자자들이 갖는 또 다른 오해는 부동산 신디케이션에서 발생한 손실을 일반소득세에 적용해 세금을 절감할 수 있다고 생각하는 것이다.

전문 투자자로 등록된 투자자(공인투자자)의 경우 일반소득에서 세금을 상쇄할 수 없다. 절세 목적으로 공인부동산 중개업자로 등록한 경우에도 마찬가지이다. 하지만 재산을 매각한 후 얻은 수익에 대해서 상쇄가 가능할 수 있다.

다른 패시브 수익원이 있을 경우 다양한 절세 기회가 생길 수 있다. 패시브 수익은 임대부동산, 석유와 가스에 대한 투자, 유한 파트너쉽 (예: 소규모 사업에 소액주주로 투자하는파트너)에서 발생할 수 있다.

■ 2017년 도입된 세법개정의 사업제한 규정이 어떠한 영향을 미칠까?

최근 도입된 트럼프 정부 세제개편안(Tax Cuts and Jobs Act)에 포함된 사업제한규정(business interest limits)은 소수의 파트너에게 35% 이상되는 패시브 활동에 대한 손실을 부담하는 방식을도입한 기관에게 해당된다. 대부분의 신디케이션은 이러한 형태를 취한다. 이번 세법개정으로 모기지 이자율(mortgage interest rate) 공제는 조정 과세수익의 30%로 제한된다. 부동산 신디케이션들은 이 조항을 피해가려면 절세를 위해 부동산사업으로 전환하는 방법이 있다. 다만, 이럴 경우 실물 부동산은 더 긴 감가상각 기간을 적용해야 한다. 또한, 실용가치가 5, 7, 15년이 남아 있는 부동산에 대해 100% 보너스 감가상각 또는 가속감가상각을 적용할 수 없게 될 수도 있다.

사실, 아직 사업제한규정에 대한 정확한 범위가 어떻게 되는지 모호한 부분이 많기 때문에 회계사에게 상세하게 설명을 요구해야 한다. 특히, 부동산 신디케이션에서 발생한패시브 투자활동에 대한 손실을 패시브 수익에서 상쇄시키려면 말이다.

문의 (310)623-4424

<준 엄 CFPⓇ>