압류 주택을 사는 것은 분명 보통 집을 구입하는 것과는 다르다. 그 이유는 오직 한 명의 부동산 에이전트가 담당하고, 셀러는 바이어의 오퍼를 수락하기 전에 렌더로부터 모기지 사전승인 편지를 받길 원하기 때문이다. 또 협상의 여지가 거의 없으며, 집은 있는 그대로 판매돼 이후 수리는 전적으로 바이어의 책임으로 이뤄져야 한다는 것이 차이점이다. 좋게 본다면 은행이 소유한 압류 주택들은 비어 있는 상태이기 때문에 빠르게 이사를 들어갈 수 있다.

라스베가스 ‘롭 젠슨’ 부동산의 로버트 젠슨 대표는 “압류 주택을 구입하는 것은 이득이지만 분명히 쉬운 작업은 아니다”라며 “가격이 낮은 것은 장점이지만 원하는 집을 구하기 위해서는 많은 집들을 점검하고 수많은 오퍼를 제시해야만 한다”고 말했다.

여기 압류 주택을 성공적으로 구입하기 위한 6가지 팁을 소개한다.

■부동산 브로커와 렌더를 찾아라

압류 주택을 구입하는 첫 번째 두 단계는 동시에 해결해야 한다. 부동산 브로커를 찾는 동시에 그가 압류 주택을 소유한 은행과 직접 연락이 닿아야 하고 또한 렌더로부터 모기지 사전 승인까지 받을 수 있어야 한다.

부동산 투자자이자 작가인 일레인 짐머맨은 가장 먼저 압류 주택들의 정보가 담긴 데이터베이스에 우선 접속할 것을 권했다. 물론 로컬 부동산 웹사이트도 방문해서 매물 중에서 압류 주택만을 걸러서 검색할 수도 있다.

영어 약자로 ‘REO’를 찾을 수도 있는데 이는 ‘real estate owned’의 준말로 압류된 주택으로서 렌더가 소유하고 있으면서 매각을 추진하는 매물을 뜻한다.

■브로커는 내 편으로 만들어라

이런 식으로 압류 주택 매물들을 뒤지는 이유는 집을 찾기 위함도 있지만 에이전트를 찾을 목적도 있다.

은행들은 압류한 주택을 관리해줄 에이전트를 채용하기도 하는데 많은 경우에 바이어는 바이어 측 에이전트가 아니라 은행 측 에이전트와 주택 매입을 위해 공동으로 보조를 맞춘다. 이런 경우, 커미션은 2명의 브로커로 나눠서 분배되지 않는다.

일레인 짐머맨은 “많은 브로커들이 은행들과 오랜 관계를 유지하고 있는데 그러다 보니 아직 시장에 매물로 나오지도 않은 리스팅을 미리 알고 있는 경우도 많다”며 “이들에게 이미 관심을 갖고 있는 매물에 대해 물어볼 겸 전화를 해서 다른 숨은 리스팅에 대해서도 물어보면 좋다”고 말했다.

통상 리스팅에 등록돼 데이터베이스로 검색이 가능하기까지는 1~2일 또는 심지어 일주일까지도 시간이 걸리기 때문에 이 기간을 노리면 경쟁자들보다 빨리 정보를 얻을 수 있다는 설명이다.

■모기지 사전승인을 받아라

만약 현금으로 살 계획이 아니라면 반드시 가장 최근에 렌더로부터 받은 모기지 사전승인이 있어야 한다. 사전승인서에는 바이어의 크레딧 점수와 소득에 비례해 얼마나 모기지 대출이 가능한지에 대한 상세한 설명이 기재돼 있다.

젠슨 대표는 “문제는 바이어가 먼저 마음에 드는 집을 찾고 이후에 재정적인 문제를 해결하려고 하는 경향이 있다는 것”이라며 “그러나 진짜 문제는 은행이 소유하고 있는 정말 좋은 매물은 빨리 팔려 버린다는 것이고 바이어는 이 속도를 따르지 못한다는 점”이라고 지적했다.

짐머맨은 “처음 압류 주택을 사는 바이어는 은행이 집을 팔면서 그 일환으로 모기지까지 줄 것이라고 착각하는 경우가 많다”며 “은행 입장에서 집을 파는 것과 모기지를 내주는 것은 전혀 다른 2개의 업무이고 무엇보다 압류 주택을 해결하는 은행 내 REO 부서의 직원들의 주된 관심은 악성 자산의 처분일 뿐”이라고 선을 그었다.

■오퍼를 내기 전 비교해보라

은행이 목표로 하는 가격의 목표점이 얼마라고 하는 해답은 없다. 그저 다른 부동산 구입과 마찬가지로 가장 최근 거래 가격이 얼마인지 비교 가능한 자료들을 살피는 방법 뿐이다.

젠슨 대표는 “절대적으로 가장 최근에 거래된 압류 주택들의 주변 시세를 살피고 경쟁력 있는 오퍼를 쓰는 것이 중요하다”며 “가끔 지나치게 낮은 가격을 제시하는 은행이 있기도 한데 경쟁이 시작되면 몇 시간 만에 다수의 오퍼가 집중되면서 가격이 순식간에 뛰곤 한다”고 말했다.

반대로 가격이 너무 비싼 경우도 있는데 역으로 이를 저가 오퍼의 기회로 삼으려고 하는 이들도 있지만 쉽지 않다. 젠슨 대표는 “간혹 너무 비싼 압류 주택을 보면서 반값에 오퍼를 내려고 한다는 바이어들이 있다”며 “그러나 당연히 이런 경우에 이득을 보지는 못한다”고 말했다.

■집이 빨리 팔리면 가격을 높게 불러라

압류 주택은 있는 상태 그대로 팔린다는 사실을 다시 상기할 필요가 있다. 달리 말하면 주택 보수를 위해 집값을 협상할 수 없다는 의미다.

젠슨 대표는 “예를 들어서 20만달러의 리스팅 가격표가 붙은 압류 주택이 있고 주변의 집들도 20만달러에 팔렸다고 가정해 보자”며 “그런데 만약에 ‘이 집은 페인트도 다시 칠하고, 카펫도 새로 깔고, 침수도 됐으니 1만5,000달러 정도 깎자’고 한다면 통할까? 아니다. 주변의 20만달러에 거래된 집들도 비슷한 문제들이 있었는데 그 가격에 거래된 것”이라고 설명했다.

젠슨 대표는 추가적으로 주변의 비교 대상이 되는 집들이 얼마나 빨리 팔렸는지 알아보라고 추가적으로 조언했다. 게이트 커뮤니티에 위치한 3,500스퀘어피트 면적의 풀장이 딸린 압류 주택이 며칠 내 팔릴 수 있고 이보다 저렴한 것은 몇 주가 걸릴 수도 있는데 시장 상황에 따라서는 그 반대가 될 수도 있기 때문이다.

만약 찾고 있는 집이 즉각 팔린다면 최선의 선택은 동원할 수 있는 모든 능력치를 다해 최선을 다해 오퍼를 던지는 것 뿐이다.

■감정하고 고칠 수 있는 전문가를 찾아라

압류 주택을 구입할 때 수리와 보수는 피할 수 없는 부분이기 때문에 필요한 작업을 감정하고 실행에 옮길 수 있는 전문가도 필요하다. 해충이나 침수나 새는 부분 등과 관련해 손질이 필요한 것이 대부분이기 때문이다.

여기에 에어컨과 난방기도 고쳐야 할 것으로 미리 생각해 두는 편이 낫다. 듣기에 따라서는 귀찮을 수도 있지만 그래도 이전에 살던 주인이 떠날 때까지 기다리는 것보다는 차라리 나을 것이다.

<류정일 기자>