주택 임대 보증금 ‘시큐리티 디파짓’(Security Deposit: 이하 ‘디파짓’)은 으레 받지 못하는 돈으로 생각하는 주택 세입자가 많다. 임대 계약 조건으로 건물주에게 납부하는 디파짓은 세입자의 돈이다. 따라서 임대 계약이 정상적으로 만료하면 건물주는 세입자에게 디파짓을 돌려줘야 할 의무가 있다. 디파짓을 돌려받기 위해서는 세입자 역시 임대 계약 조건에 명시된 세입자의 의무를 이행해야 한다. 그러나 세입자 의무 이행을 둘러싸고 건물주와 세입자 간 해석이 각기 달라 디파짓 반환과 관련된 분쟁이 자주 발생한다. 온라인 부동산 정보 업체 ‘질로우’가 건물주와의 불필요한 분쟁없이 디파짓을 돌려받을 수 있는 요령을 소개했다.

■ 입주 전부터 훼손 최소화

임대 기간이 끝날 때쯤 디파짓을 돌려받기 위한 노력을 시작하면 이미 늦다. 디파짓을 돌려받기 위한 노력은 입주와 함께 시작해야 한다.

디파짓을 적게 돌려받거나 아예 반환받지 못하는 이유 중 하나가 건물 훼손에 의한 것이다. 실내 벽에 조그마한 못 자국만 발견돼도 디파짓을 돌려받지 못하는 이유에 해당될 수 있다.

임대 기간 중 조금 불편하더라도 건물 훼손을 최소화해야 디파짓을 돌려받는데 도움이 된다. 벽에 거울이나 액자를 걸 때는 못이나 나사보다는 자국이 남지 않는 접착 형태의 고리를 사용하면 불필요한 건물 훼손을 피할 수 있다.

나무 마룻바닥이나 나무 계단이 있는 집은 이삿짐을 옮길 때 흠집 방지용 패드와 같은 보호 장치를 사용, 흠집 발생을 최소화하도록 해야 디파짓 반환과 관련된 불필요한 분쟁을 사전에 방지할 수 있다.

■ 퇴거 관련 조항 숙지

임대 계약과 관련된 모든 서류는 필요시 언제든지 꺼내서 확인할 수 있도록 잘 보관해 둔다. 임대 서류 중 가장 중요한 서류는 임대 계약서다. 임대 계약서 각 조항 중 임대 기간 중 세입자의 건물 관리 의무와 계약 만료 시 퇴거 준비 사항 등을 잘 이해하고 있어야 한다.

이 두가지 사항만 잘 따라도 디파짓을 전액 돌려받는데 큰 문제가 발생하지 않는다.

주택 세입자의 퇴거와 이사 관련 서비스를 제공하는 ‘무브 아웃 메이츠’(Move Out Mates) 올리비아 조이스 디렉터는 “디파짓을 정상적으로 돌려받기 위한 해답은 임대 계약서 적혀 있다”라며 “임대 계약서상의 임대 만료 및 퇴거 준비 관련 사항만 잘 따르면 디파짓 반환에 큰 문제는 없다”라고 질로우와 인터뷰에서 강조했다.

■ 입주 전 건물 상태 ‘서면, 사진, 동영상’으로 보관

일상적으로 사용하면서 발생하는 주택 훼손은 막을 방법이 없다. 그럼에도 불구하고 ‘일상적인 사용에 의한 훼손’에 대한 적절한 기준이 없다는 이유를 악용해 디파짓 반환을 거부하는 건물주가 많다.

일반적인 사용에 의한 훼손을 막을 방법은 없지만 건물주의 부당한 횡포를 막을 방법은 있다. 주택 건물의 입주 전 상태와 퇴거 시 상태를 문서화하는 것이다.

건물 상태를 기록하는 양식에 입주 전 상태를 최대한 구체적으로 기록해 건물주의 서명을 받도록 한다.

퇴거시에도 마찬가지로 동일한 양식을 사용, 건물 관리 상태를 자세히 기록한 뒤 건물주의 서명을 받으면 건물 훼손을 둘러싼 분쟁을 어느 정도 줄이는데 도움이 된다.

더욱 안전한 방법은 건물 상태를 영상으로 남기는 것. 입주 전 건물 곳곳을 사진은 물론 동영상으로 촬영해 보관한 뒤 퇴거 시 영상과 함께 건물주에게 제시하면 건물주의 횡포를 사전에 차단하는 효과가 있다.

수리와 관련, 건물주와의 연락한 내용도 일지 형태로 구체적으로 기록해 둘 필요가 있다. 수리 요청과 관련된 연락은 기록이 남는 이메일 등으로 하는 것이 더욱 효과적이다. 그래야 실시되지도 않는 엉뚱한 수리 사실이 제시되는 일을 막을 수 있다.

■ 계약 만료 전 건물주에게 퇴거 조건 확인

임대 기간 만료를 앞두고 건물주에게 연락하기를 꺼려 하는 주택 세입자가 많다. 임대 만료 사실을 알렸다가 괜히 임대료가 인상되지 않을까 하는 우려 때문이다.

그러나 임대 기간이 끝나 이사를 나갈 계획이 확실하다면 임대 만료 기간 전 충분한 시간을 두고 건물주에게 통보하는 것이 오히려 도움이 된다.

일부 임대 계약서의 경우 세입자의 퇴거 계획을 일정 기한 내에 건물주에게 통보해야 한다고 명시하고 있기 때문에 적어도 이 기한 내에 건물주 측에 알려야 불이익을 당하지 않는다. 퇴거 계획을 사전에 알려야 건물주 측이 요구하는 퇴거 조건 등을 파악할 수 있어 원활한 퇴거 절차가 진행될 수 있다.

■ 보이지 않는 곳까지 청소

퇴거시 건물의 청결 상태가 불량하면 아무래도 건물주의 디파짓 반환 의지에 영향을 미치게 된다. 퇴거를 앞두고 집안 곳곳을 청소하는 것은 디파짓을 돌려받기 위한 첫 번째 준비 과정이라고 할 수 있다.

퇴거를 위한 청소는 일반적인 청소보다 신경을 써야 한다. 진공청소기를 돌리고 먼지를 터는 청소만으로는 부족하다.

가구나 가전제품이 가려 평소 청소하지 않았던 공간의 먼지까지 깨끗하게 털어내야 한다. 만약 임대 계약서에 퇴거 전 청소 전문업체를 통한 청소 조건이 포함됐다면 업체를 통해서 청소해야 한다. 청소 전문 업체를 통한 청소 뒤에는 반드시 영수증을 보관했다가 퇴거 전 건물주 측에 제시해야 한다.

■ 관련 규정 확인

대부분의 주에서 건물주가 특정 사유 없이 디파짓을 반환하지 않는 행위를 불법으로 규정하고 있다. 그러나 세입자가 이 같은 규정을 모르고 있을 때 디파짓 미반환에 의한 피해를 입기 쉽다.

디파짓 반환 등 주택 세입자 보호 규정을 사전에 숙지하는 것도 불법 디파짓 미반환 피해를 예방하는데 도움이 된다. 각 주별 검찰국 웹사이트나 ‘연방주택도시개발국’(HUD)의 웹사이트를 통해서도 세입자 보호 규정을 확인할 수 있다.

<준 최 객원 기자>