입주자는 건물주에게 법이 요구하는 거주 상태와 안전 보장을 요구하고, 관리 위반 시정 등을 요구할 수 있다.

열악한 상태의 임대 건물이 건축법 위반, 또는 다른 법을 위반할 경우 입주자는합당한 기간 내에 수리할 것을 건물주에게 구두 또는 서면으로 통보해야 한다.

통보를 받은 후 30일 이내가 합당한 기간이다. 시정 통보를 한 후 35일 뒤에는 입주자는 벌금과 변호사 비용을 청구할 수 있다. 수리가 되지 않을 경우 입주자는 떠날 수 있고, 더 이상의 임대료를 지불할 의무가 없다.

(1) 입주자 결함 수리 권리: 입주자가 계속 거주하면서 한 달 임대료로 수리 한 후 다음 지불 임대료에서 공제한다. 1년에 2회만 공제가 허용된다. 입주자가 한 달 임대료에서 수리비를 공제할 때에는 건물주에게 적당한 시간 내에 수리 할 것을 통고해야 된다.

(2) 입주자가 자발적 퇴거: 입주자가 건물주에게 특정 시간대에 조용히 쉴 수 있있는 장소 보장을 요청했지만 이행하지 않을 때는 임대 계약 만기 전에 취소 할 수 있다. 특정 계약이 없는 한 건물의 중요한 부분이 파손되었을 때 입주자는 임대 계약을 취소 할 수 있다. 건물주의 불법적 퇴거시 임대 계약을 취소 할 수 있다. 만약에 사기 또는 실수에 의한 계약이면 무효이다.

(3) 입주자 피해 손실 배상: 수리하지 않은 환경 때문에 발생한 실제 손실을 배상받고, 건물주가 임대료를 요구하거나 퇴거를 요구했다면, 특별 손실로서 최소 100 ~ 5,000달러 보상과 변호사 비용을 받을 수 있다.

열악한 환경속에서 생활한 기간 동안 지불한 임대료와 열악한 상태의 임대료 차액과 변호사비를 보상 받을 수 있다. 그리고 건물주로부터 합법적 퇴거 피해 손실을 보상받을 수 있다.

(4) 불편함과 민폐 손실: 관습적 보장 위반은 입주자의 개인적 손상, 정신적 피해, 개인 손실 보상을 받는다. 건물주가 비정상적으로 악의적인 행동을 할 경우에는 입주자가 고통에 대한 손해 배상을 청구할 수 있다.

열악한 상태를 방치해서 신체적 손상을 당한 경우에는 정신적 피해 보상을 받을 수 있지만, 열악한 상태가 태만 소송에 대해서는 정신적 피해를 받을 수 없다. 관리 또는 의무를 수행하지 않으므로 겪는 불편함, 괴로움과 정신적 고통을 진술하고 건물 사용 및 실질적인 민폐를 초래했다고 주장할 수 있다.

이러한 민폐는 태만 또는 고의적이므로 응징적 배상을 청구할 수 있다.

(5) 건물주 보복 행위: 입주자가 수리해 달라고 요구한 이후 또는 수리비를 임대료에 추가하거나, 정부 기관에 통보한것과 관련, 임대료를 인상하거나, 입주자를 퇴거시키면 보복행위가 된다. 만약 건물주의 보복 행위가 있다면, 보복 행위에 대한 보상을 받을 수 있다. 건물주 보복 행위는 퇴거 소송 방어용으로도 활용할 수 있다.

(6) 건물주 계약 위반, 불법 행위 또는 법원 명령: 일반적으로 건물주의 과실은 계약 위반일 뿐이므로 정신적 피해 보상이나 징벌적 손해 배상 청구에 해당되지 않는다. 주거용 입주자는 건물주 과실 청구에 대해서 법에서 정한 주거상태 관리 위반을 주장할 수 있다.

때로는 건물주가 입주자 허락없이 건물에 무단 침입, 또는 건물주 자신의 불법 행위 또는 관리인이 입주자에게 신체적 또는 재산 손상 소송에서는 별도의 불법 행위에 대한 책임을 제기할 수 있다.

주거용이 아닌 일반 상업용 건물 임대 계약 조건에서는 건물주 태만 또는 고의적 잘못에 대한 청구 제한을 할 수 있다. 임대 조건은 임대인의 과실 또는 의도적인 위법 행위에 대한 사용 가능한 손해 또는 기타 구제책을 제한 할 수 있다.

건물주의 부당 행위인 사기, 거짓설명, 이와 비슷한 행위에 근거해서 임대 계약이 되었다면 건물주에게 불법 행위에 대한 책임이 있다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>