담보권 실행 사례들 중 지분이 조금 밖에 남아있지 않거나 아예 없는 경우를 자주 볼 수 있다. 다시 말하면 매각자가 공매할 부동산 가치와 비슷한 금액 또는 더 많은 금액을 갚아야 하는 상황으로 채무액이 공매 금액과 같거나 초과하는 상황이 이 경우에 속한다.

따라서 채권자가 원금 보다 적은 금액의 회수를 감수 할 의향이 있을 때 행하는 것이 공매이다.

채권자와 공매를 중재하는 것은 까다로운 일이다. 대부분의 경우 할인된 채권액을 수용할 지에 대한 의사결정권을 가진 채권은행내 담당 직원을 찾는 것 부터가 힘든 일이다.

채권은행 마다 부서의 명칭이 다르기 때문에 정확한 부서를 찾아 연결을 하기 위해 수십 번씩 이 부서, 저 부서로 전화를 연결한 후에야 담당부서와 직원을 찾을 수 있을 정도로 인내심은 필수이다. 정확한 담당자를 찾아야 비로서 가격에 대한 논의가 이루어지게 된다.

채권자의 입장에서 공매는 담보권 실행시 발생하는 비용을 줄일 수 있는 방법 중 하나다.

변호사 비용, 세입자 퇴거, 채무자 부도로 인한 지연, 부동산 파손, 부동산 매각 관련 비용등 공매를 할 경우 채권자는 부동산에 대한 권리를 더 신속하게 회수할 수 있어 손해를 최소화 할 수 있다. 투자자의 입장에서 부동산 가격이 더 낮더라도 현재 시점에서 향후 발생할 수 있는 비용을 최소화하기 위해 할인된 가격으로 체결하는 편이 낫다고 설득해야 할 것이다.

채권자는 부동산, 채무자, 그리고 투자자 또는 컨설턴트와의 관계에 대해 알고 싶어 할 것이다. 특히, 채권자는 부동산 가격에 대해 알고 싶어 한다. 대부분 채권자들은 지역전문 부동산중개인 또는 평가사를 고용하여 부동산에 대한 가치를 평가한다.

채무자 본인이 직접 가치 평가를 하고 가격 비교를 할 수 있게 자료를 제공할 수도 있다. 지역 경기가 안 좋거나 동네 상권이 침체 되어 있는 경우 자산과 관련된 부정적인 정보를 많이 제공하는 편이 좋다. 수리 관련 견적도 최고 금액으로 산출해서 포함해야 한다.

채권자는 채무자의 재무상태를 알고 싶어할 것이다. 대출 심사신청을 할 때와 비슷하게 채무자는 파산했기 때문에 이자와 원금을 갚을 수 없다는 것을 증명해야 한다.

즉, 채무자는 채무를 갚을 다른 방법이 없다는 것을 증명해야 한다. 처음에 진행된 모기지 신청 때와 비슷하거나 더 많은 서류처리를 하게 될 수도 있다.

채무자는 파산에 대한 배경을 기술한 사유서도 서면으로 제출해야 한다. 이 내용에는 본인의 재정난을 상세하고 설득력 있게 기술해야 하기 때문에 전문가의 도움을 받는 것도 필요 할 것이다. 허위사실을 적으라는 의미가 아니라 상황과 사정이 충분히 잘 전달 될 수 있도록 하는 것이 목적이기 때문이다.

마지막으로 대부분의 채권자는 컨설턴트와 채무자 간의 계약서를 보고 싶어할 것이다.

채권자는 채무자가 매매를 통해 현금수익을 확보하지 않는다는 것을 확인하고 싶어하기 때문이다. 일반적으로 계약서는 채권자가 모든 비용을 지불하는 조건으로 작성되어야 매각하는 자에게 돌아가는 순 현금이 공매할인금액이라는 것을 확인할 수 있기 때문이다.

HUD-1 서류 작성을요구하는 경우도 있는데 대부분의 명의변경 처리회사(escrow company)는 HUD-1 서류를 미리 작성해 주지 않고, 거래가 다 이루어진 이후에 작성해주는 경우가 많다. 그럴 경우 본이이 먼저 작성하고 ‘초안’이라고 표기하면 된다.

처음으로 시도하는 공매가 실패할 경우 너무 실망하지 말라. 채권자들은 매매하는 부동산에 대한 애착이 없기 때문에 가격을 쉽게 깎아주지 않는다. 많은 경우 BPO가 너무 높게 시작하기 때문에 거래가 성사되지 않는다. 부동산 물건을 봤을 때 수리가 절실하게 필요한 상태가 아니라면 가격을 내릴 수 있는 여지가 많지 않을 것이다.

문의 (310)623-4424

<준 엄 퍼시픽 브리지 컴파니스 CFP>