올 한해 부동산 시장은 어떤 추이를 보일까 궁금해 하시는 분들이 많다.

과연 작년과 같이 맑은 하늘일까, 아니면 조금씩 흐려지기 시작할까?

결론부터 이야기 하자면 작년 후반기와 같이 중저가 시장은 강보합세, 고가주택시장은 약보합세로 예상된다.

작년 연말에 상하원을 통과해 트럼프 대통령이 승인, 올해부터 시행되는 주택융자 이자 세금축소, 재산세 상한선 제한등 각종 부동산 세금에 대한 혜택이 축소되었음에도 불구하고 올해도 남가주 부동산 시장은 작년에 이어 완만한 상승세를 이어갈 것으로 보인다.

일부에서는 가격이 너무 올랐기 때문에 조정내지는 하락을 점치는 분들도 있고 또 올해 최소 2회이상 인상이 예상되는 FRB의 이자율 조정도 시장에 큰 변수도 보는 분들이 있다.

하지만 이러한 부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 수 있는 새 세법과 함께 이자율이 다소 상승하더라도 올해도 부동산 시장을 지키는 굳건한 요새를 부수기는 어려워 보인다. 바로 주택매물의 절대 부족이라는 강력한 무기를 가지고 있기 때문이다.

특히 현재 시장이 겪고 기존주택 재고량과 부족과 함께 주택시장의 또 다른 공급축인 신규주택공급량이 서프프라임 이전에 비해 아직도 50% 선에 머물고 있다는 점을 들 수 있다.

신규 주택공급이 아직도 미미한 수준을 보이는 것은 부동산 구입 원가상승, 주택 건설노동 인력부족으로 인한 인건비의 대폭 상승 등으로 신축주택 공급이 계속 지연되고 있기 때문이다.

특히 대도시를 중심으로 임대주택이 절대 부족한 곳은 최근 몇 년간 급격히 상승한 높은 임대료에 힘입어 주택보다는 높은 수익율을 올리는 아파트를 짓어서 공급하려는 경향이 있기 때문이다.

LA 한인타운에도 지난 2년간 현재 신축 중이거나 새로 지으려는 프로젝트의 상당수가 콘도가 아닌 아파트인 것을 보면 쉽게 짐작 할 수 있다. 하지만 현 주택시장의 이러한 절대 매물부족으로 인한 가격상승도 결국은 2019년부터 서서히 속도가 늦어질 것으로 내다보고 있다.

내년 이후에도 매물부족 현상이 계속 이어진다면 계속되는 가격상승과 올해와 내년에 거쳐 이 전보다 빠른 속도로 상승할 것으로 점쳐지는 이자율의 상승으로 페이먼트에 부담을 느낀 바이어들의 시장 탈출이 서서히 예상이 되기 때문이다. 부동산 시장도 예외 없이 다른 경제부분과 같이 철저하게 수요와 공급의 그래프를 따라가기 때문이다. 수요가 점점 줄어들면 가격이 조금씩 조정 될 수밖에 없다.

최근 아주 흥미로운 리포트가 한인들도 많이 이용하는 질로우 닷컴에서 발표되었다. 현재 시장이 겪고 있는 매물부족의 이유 중 하나는 바로 셀러들의 고민 때문이라는 것이다. 지난 2년간 주택시장이 공급부족 문제로 시달리고 있는 이유 중 하나는 바로 셀러들이 쌓아둔 에퀴티가 충분치 못해 집을 팔고 다른 집을 옮길 엄두를 내지 못하고 있다는 것이다.

2008년 이후 시작된 대량 차압사태 속에도 꾸준히 집을 지켜온 소위 깡통소유 주택소유자들의 에퀴티가 지난 몇 년간 가격이 많이 상승되었음에도 아직도 다른 집으로 옮겨갈 만큼 에퀴티가 충분치 않다는 것이다.

이렇게 깡통주택에서는 탈출했지만 아직도 에퀴티 부족 주택의 수가 지난해 8월 기준으로 미국전체 주택의 25%에 이르고 있다는 것이다. 이들은 주택가격이 더 올라가기를 기다리면서 집을 옮기지 못하고 있다.

따라서 이들이 집을 팔고 조금 더 큰 집으로 옮기는 step-up 바이어들도 변하기 시작하면 기존 주택시장의 공급량이 늘어나게 되어 현재 시장의 가장 큰 문제점인 매물량 절대 부족을 해결하는 중요한 실마리가 되기 때문이다. 2018년은 바이어들에게 주택공급량이 늘어나기를, 셀러들에게는 좋은 가격과 더 큰 집으로 옮기는 가는 기회가 주어주는 한 해가 되었으면 한다.

문의 (213)590-5533

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>