보통 20% 미만의 적은 다운페이로 집을 살 때 융자은행에서는 융자에 대한 보험을 들기를 요구한다. 오늘은 PMI 라고 부르는 이 융자 보험을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제되어 필요 없는 지출을 중단 할 수 있는 방법들을 알아본다.

많은 젊은이들이 수입은 높아도 몫돈이 마련되지 않아 적은 다운페이먼트를 내고 집을 사야한다. 다행이 이런 바이어들을 위해 3.5%나 5%만 다운페이먼트를 하여도 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다.

그러나 돈을 빌려주는 은행에서는 20% 미만 다운페이먼트를 할 경우 그만큼 위험 부담이 높기 때문에 강제로 모기지 보험을 들게 한다.

하지만 이 보험(PMI: Private Mortgage Insurance)은 비용이 만만치 않으니 재향 군인을 위한 베테런스 융자(Veterans Loan)는 물론이고 가끔 모기지 보험을 요구하지 않는 렌더도 있으니 미리 PMI를 요구하는 은행과 융자 조건울 비교해 보고 시작하는 것도 필요하다.

다행스럽게 지난 몇 년 동안 남가주 주택가격이 많이 올라 적은 다운페이먼트를 하고 주택을 구입한 홈오너들은 그 동안 지불해오던 PMI를 면제받기 위한 신청을 할 수 있다.

그러면 PMI 지불을 면제받아 가정 경제에 도움이 될 수 있도록 면제 조건과 신청과정을 알아보자.

먼저 PMI는 다운페이먼트가 집값의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로, 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 융자금이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인하도록 한다.

은행은 주택가격이 상승했거나 그 동안 상환된 융자액이 모여 융자 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제해준다. 그러나 본인이 살고 있는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택가격에 비하여 융자금이 70이나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다.

그런데 혹시 은행에 PMI 면제신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 날리게 될 수도 있으므로 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다.

한편 감정가가 조금 모자를 때 가지고 있던 여윳돈이 있다면 몇만달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다.

하지만 FHA를 비롯한 몇몇 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있으므로 이 때는 비용이 더 들어도 다른 융자은행을 찾아 재융자를 하는 것도 좋다.

재융자를 할 때 혹시 현재 은행에 일정기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금( Prepayment Penalty)이 있는 지 확인해보고 시작해야 한다. 보통 융자를 받은 후 2년 안에 상환을 하면 벌금을 물어야 하는 경우가 많다.

그리고 자연적으로 집값이 상승하는 것도 있지만 리모델링을 통하여 주택의 가치를 상승시켜 모기지 비율을 낮추는 방법도 있다. 요즘 이슈가 되는 뒷마당 별채(ADU)를 짓거나 부엌을 고치고 방을 추가로 넣는 등 증·개축을 통해 주택의 가치를 높이는 것도 좋다.

특히 많은 젊은 부부들이 다운페이먼트는 충분하지 않았어도 월수입이 충분할 경우 매달 내는 월 페이먼트에 일정액을 추가해서 내거나, 한 달에 두 번씩 페이먼트를 내 융자액이 짧은 시간 안에 80% 이하로 내려갈 수 있게 하는 것도 좋은 방법이다.

덧붙여 대개 융자 금액이 큰 점보 론은 PMI가 없는 프로그램이 많으니 미리 융자 은행에 알아본 후 주택구입을 시작하는 것이 현명하다.

문의 (818)497-8949

<미셸 원 /BEE 부동산 부사장>