요즘 만나는 바이어들이 가장 많이 물어보는 질문이다.

당장은 아니다라고 답할 수 있다. 가격이 떨어질려면 먼저 여러가지 상황들을 살펴볼 필요가 있다.

첫째. 현재 남가주 주택시장이 가장 피크에 도달했는가?

주택시장은 가격대에 따라 크게 두 개의 시장으로 구분된다. 200만달러 이상의 고가 럭셔리주택시장과 그 아래의 일반 주택시장으로 나누는 것이 통례다.

현재 남가주 주택시장이 최고 피크인지 가름하려면 일반 주택시장과 럭서리홈 시장을 각각 따로 살펴봐야 한다.

먼저 200만달러 이상의 고가 주택시장은 피크에 가까워진 것으로 보여지며 최근 주택 재고물량이 조금씩 늘어나고 있다. 하지만 그 아래 가격대의 주택시장은 럭서리 시장과는 달리 아직도 매물이 상당히 부족한 편이다.

특히 첫 구입자들이 원하는 70만달러 미만의 중저가 주택물량은 절대적으로 부족하다.

지난 10년간의 물가 상승률을 배제하고 단순비교를 한다면 현재 LA와 OC의 중간 주택가격은 2007년 피크때 가격은 이미 지난 상태이고 리버사이드와 샌버나디노 카운티의 중간 주택가격은 피크에 비해 아직도 약 18% 정도 낮은 상태이다.

하지만 피크 가격을 지났다는 LA와 OC 주택가격도 지난 10년간 물가상승률을 적용하면 피크가격에는 아직 못 미치는 것으로 최근 코어로직에 의해 발표됐다.

따라서 지난 10년간 물가상승률을 감안한다면 남가주 4개 카운티 모두 아직은 모두 피크가격에 미치치 못했다고 볼 수 있다.

둘째. 주택가격이 지금보다 계속 더 오를까?

요즘 바이어들은 이미 주택가격이 엄청나게 올랐는데 여기서 얼마나 더 오르겠냐는 부정적인 생각을 하는것으로 조사됐다. 하지만 대부분의 전문가들은 이들의 생각과는 달리 앞으로 2년은 더 오를 것으로 예상하고 있다.

가주부동산협회는 2017년에 5%, 2018년에 4%, 2019년에 2.5% 추가 주택가격 상승을 예측하고 있다. 또한 앞으로 2년동안은 LA, OC보다는 리버사이드와 샌버나디노 카운티의 상승폭이 더 클 것으로 예상하고 있다. 현재 주택가격 상승이 주택매물 부족에서 오는 것이어서 주택공급이 대량으로 이루어지지 않는 이상 가격상승은 꾸준히 지속될 것으로 보여진다.

셋째, 지금은 정말 버블인가?

대부분 부동산 전문가들은 이에 동의하지 않는다. 버블이 전성기를 이루며 시장을 휩쓸던 2005년을 돌아보면 바이어들은 페이먼트를 낼 능력이 없는데도 불구하고 은행으로부터 부실융자를 통해 집을 구입할 수 있었다. 그러나 지금은 은행융자 얻기가 힘들다.

2006년과 지금을 비교하면 2006년에는 홈에퀴티론(2차융자)을 받은 주택소유주가 전체의 43% 정도 되었다. 지금은 4.8%로 2006년에 비해 2차융자를 받은사람이 10분의1로 줄었다.

그만큼 2차융자 받는 것 자체가 힘들어졌다는 뜻이다.

또 집을 살 때 다운페이도 2006년에는 약 12%정도를 냈지만 지금은 약 20% 정도를 다운하고 집을 구입해야 해 부실융자로 인한 차압 가능성이 크게 줄어들고 있다.

하지만 가격이 무한정 올라갈 수 없다는 점은 누구도 부인할 수 없다. 그럼에도 불구하고 많은 경제 및 주택시장 전문가들의 한결 같은 목소리는 최소한 앞으로 2년, 길게는 3년은 주택가격이 계속 상승국면을 이어갈 것이라고 전망한다.

물론 가격이 떨어질 수도 있지만 그 폭은 크지않을 것이라는 것이 대부분의 전문가들의 예측이다. 따라서 주택을 구입하려면 지금이라도 늦지 않다는 것이 주택전문가들의 조언이다. 특히 자신이 살 집은 필요에 따라 구입하는 것이어서 집은 필요한 시기에 구입하는 것이 정설임을 잊지 말아야 하겠다.

문의 (213)590-5533

<스티븐 김 /파이오니아 부동산 대표>