콘도 구입 후 부실공사가 발견되면 HOA에 보고한다. 그리고 콘도소유주와 협회가 공동으로 개발업자를 상대로 소송을 하지만 때로는 HOA가 소송을 대리하기도 한다.

한 소송 케이스에서 개발업자는 HOA는 계약 당사자가 아니다, 계약상 손실에 대해서만 소송을 제기할 수 있다고 주장했다.

법원은 협회가 공동 지역을 관리하므로 개발업자와 개인적 계약이 성립되기 때문에 소송을 할 수 있으며, 개인 소유주와 함께 소송을 할 수 있다고 판결했다.

개발업자를 상대로 한 결함 소송은 새로 분양된 부동산에만 한정되는 것은 아니다. 특히 20동 이상 단지는 소송 이전에 개발업자에게 결함 시정 통고와 중재 절차법을 준수해야 된다.

■부동산 업자와 개발업자

개발업자가 부동산 업자를 고용해서 부동산을 판매했다. 부동산 업자가 사실을 은폐했을 경우에는 부동산 업자와 개발업자를 상대로 소송을 할 수 있다.

지난 2005년 한 콘도단지내 공동 관리지역 진입로(driveway)에 산사태가 발생했다. 개인 소유주는 HOA를 상대로 소송을 했다.

HOA는 이후 개발업자와 부동산 업자를 상대로 소송을 제기했다. 부동산 업자는 구입자에게 토지 유실문제 은폐, HOA 비용을 실제보다 낮게 설명, 법에서 요구하는 매매 서류를 전달하지 않았다. HOA는 피해보상을 300만달러나 받았다.

■콘도 물 피해

콘도 아래층이 물바다가 되었다. 구입자는 판매자를 상대로 소송을 제기했다. 판매자와 HOA는 개발업자를 상대로 소송을 했다. 수리 견적은 100만달러였다.

소송 중 적은 액수로 합의한 돈으로 일부만 수리했다. 수리한 후 3년 뒤에 콘도를 판매했다. 판매시 부동산 결함 보고서(TDS)에는 ‘비가 많이 왔을 때에 땅 밑의 벽과 바닥 피해‘라고 기재되어 있었다.

부동산 업자는 “차고에 물 피해가 있었던 것으로 안다”고 말했다. 구입하기 전에 검사를 했다. 검사원은 “차고 벽에 물이 샌 흔적이 있다. 구입자는 판매자에게 질문했다. 판매자는 수리 한 후 지금까지 아무런 문제가 없었다”라고 설명했다. 그러나 구입 후 2년6개월 뒤에 물이 새다시 홍수가 발생했다.

구입자는 판매자가 일부만 수리한 사실, 과거 피해 보고서를 숨겼고, 개발업자와 시공업자를 상대로 소송한 사실도 숨겼다면서 판매자를 상대로 소송을 했다.

판매자는 물 피해가 있었던 사실만 밝히면 된다, 자세한 수리 사항을 밝힐 의무는 없다, 수리 후에는 아무런 문제가 없었다고 주장했다. 지방법원은 판매자의 손을 들어줬다. 고등법원은 판매자는 잘못이 없지만 개발업자에게 문제가 있다, 판매자는 소송에 대해 자세한 것을 밝힐 의무가 없다는 판결을 내렸다.

왜냐하면 구입자가 자세한 내용을 알기 위해서는 소송 사실을 찾아 낼 수 있었다, 판매자가 과거에 물 문제가 발생한 사실을 설명한 것은 정확하다, 판매자는 중요한 사실을 밝힐 의무가 있지만 중요한 문제를 상세히 설명할 필요는 없다고 밝혔다.

■콘도 창문 틈으로 들어온 빗물

콘도 창문 틈으로 빗물이 스며들어 곰팡이가 서식했다. 공사 완공 이전에도 이런 문제가 있었지만 이 사실을 밝히지 않았다. HOA는 홈오너에게 수리하는 18개월 동안 다른 장소로 옮기는 이사비와 다른 비용까지 지불하라고 했다.

건설업자의 보험회사는 건축 공사 이전에 보험 약정이 취소되었고, 어떤 보험회사는 문을 닫은 곳도 있었다, 다행히 창문 시공업자와 다른 업자의 보험회사를 통해 합의금으로 401만달러를 받았다.

■결함 공소시효

1985년 10월26일 공사 완공등록을 했다.

시공업자는 지붕과 온열 결함 수리를 1985~1986년에 했지만 계속 문제가 발생했다.

HOA는 개발업자에게 1996년 1월19일 설계 잘못과 공사 결함 통고를 했다. 1996년 6월12일에 소송을 제기했다. 시공업자와 하청업자는 눈에 보이지 않는 결함 공소시효 10년이 지났다고 주장했다. 법원은 수리에 참여한 업자들은 10년의 공소시효가 연장된다고 밝혔다.

그러나 다른 케이스에서는 비록 수리를 해 주었더라도 공사 완공부터 10년이 경과되었을 때는 무효라는 판결이 있다. 눈으로 보이는 결함이 태만, 위법 행위, 생산품 결함은 3년, 보장 또는 서면은 4년이다. 눈에 안 보이는 결함은 10년이다.

<문의 (310)307-9683>

<김수진 호프 법률그룹 변호사>