모기지 대출을 받을 때 다운페이먼트 비율이 20% 미만이면 모기지 보험에 가입해야 한다. ‘돈을 빌려주는’ 대출은행이 대출자의 연체시 보호받기 위한 조치로 재융자 시에도 동일한 규정이 적용된다. 주택 구입자에게 모기지 보험료는 주택 구입비와는 별도로 발생하는 비용이다. 대출 금액과 대출자의 크레딧 점수 등에 따라 보험료가 정해지는데 대출 금액의 약 0.3%~1.5%에 달한다. 모기지 보험료는 매달 납부하는 것이 일반적이고 거액을 선납하는 방법도 있다. 모기지 보험료는 대출 금액에 따라 큰 비용 부담으로 작용하기 때문에 피할 수 있다면 피하는 것이 유리하다. 온라인 금융 정보업체 ‘뱅크레이트 닷컴’을 통해 모기지 보험에 대해 알아봤다.

■ 모기지 잔액 80%미만이면 취소 신청

모기지 대출 잔액이 주택 구입 금액의 약 78%로 떨어지면 대출 은행측은 자동적으로 모기지 보험료 규정을 삭제한다. 다운페이먼트 비율에 따라 조금씩 차이가 있지만 대출 잔액 비율이 80% 미만으로 떨어지려면 적어도 수년이 걸린다. 따라서 주택 구입 후 수년 뒤부터 매달 날아오는 모기지 페이먼트 고지서를 잘 검토해 대출 잔액 비율을 확인한다.

비율이 80%로 떨어졌다면 은행측에 연락해 모기지 보험 규정 취소를 요청할 수 있다.

최근 개정된 FHA 융자 규정에 따라 FHA 융자에 적용되는 모기지 보험료 규정은 취소할 수가 없게 됐다. 만기 또는 주택을 처분할 때까지 매달 모기지 보험료를 납부해야하고 그렇지 않으면 재융자를 실시해 FHA 융자가 아닌 일반 융자로 전환하면 된다.

■ 시세 올랐다면 LTV 재산출

만약 주택 가격이 급등해 주택 시세 대비 모기지 잔액 비율이 빠르게 떨어진 경우 대출 은행측이 모기지 보험 규정을 자체적으로 취소하기도 한다. 이 경우에는 대출 은행측이 기존 주택 구입 가격을 적용하는 대신 오른 주택 시세를 적용하는데 주택 감정가 산출을 요구한다.

주택 감정가를 알아보는데 약 450~600달러의 비용이 들기 때문에 해당 대출 은행이 주택 시세를 모기지 보험료 취소 기준으로 적용하는지 반드시 확인해야 한다. 모기지 페이먼트를 조금씩 추가 납부하는 방법으로도 대출 잔액 비율을 빠르게 낮출 수 있다.

매달 정해진 페이먼트 금액보다 약 50달러씩 더 납부하면 모기지 잔액 비율을 빨리 낮추는데 도움이 된다. 리모델링을 실시해 주택 가치를 부풀리는 방법으로 모기지 보험료 규정을 조기 취소할 수 있다. 예를 들어 증축 등의 리모델링을 통해 주택 가치가 오르면 대출 잔액 비율이 상대적으로 낮아져 모기지 보험 규정 취소 조건에 해당된다.

■ 재융자 실시

요즘처럼 모기지 이자율이 상당히 낮은 시기에는 재융자를 통해 모기지 페이먼트도 낮추고 모기지 보험료 규정까지 취소할 수 있어 일석이조다. 우선 재융자를 실시하려면 주택 구입 후 주택 가치가 어느정도 올라 있어야 모기지 보험료 취소가 가능하다. 예를 들어 4년전 10%다운페이먼트로 구입한 주택의 가격이 현재 약 15% 이상 올랐다면 모기지 대출 잔액이 80% 미만으로 떨어져 재융자를 통한 모기지 보험 취소가 가능하다고 할 수 있다.

한 가지 주의할 점은 대부분의 모기지 대출이 일정 기간내에 모기지 보험을 취소할 수 없도록 하는 규정을 두고 있다는 것이다. 일반적으로 주택 구입 후 2년 내에는 모기지 보험을 취소하지 못하도록 하는 대출이 대부분이기 때문에 대출 계약서를 검토해서 해당 조항을 확인한다.

■ 대출 은행측 취소 절차 따라야

모기지 보험 규정 취소 조건을 갖추고 있더라도 몇가지 취소 절차를 따라야 한다. 우선 모기지 보험을 취소하려면 반드시 서면으로 대출 은행측에 요청해야 한다. 페이먼트 연체 기록이 없어야하고 주택 담보 신용 대출 등 2차 융자가 있는 경우에도 취소가 힘들 수 있다.

또 해당 주택이 주거지 용도가 아닌 임대용 투자 주택인 경우 일반 주택보다 더 낮은 대출 잔액 비율을 요청하는 은행이 많다.

<준 최 객원기자>