세컨드 홈을 사는 건 흥분되는 일이다. 주말이나 휴가를 세컨드 홈에서 즐길 수도 있고 이용하지 않을 때는 렌트를 줘 부수입을 올릴 수도 있다. 이런 장점으로 의외로 세컨드 홈을 장만하는 사람이 많다. 전국부동산협회(NAR)에 따르면 2015년 전국 주택거래 전체 건수 중 세컨드 홈 거래 비중은 35%에 달했다. 그러나 실제로 세컨드 홈을 구입할 때는 감정적인 흥분은 자제하고 냉정하게 따져보는 자세가 필요하다. 다음의 5가지 질문을 스스로 해보고, 점검한 뒤 결론을 내려야 할 것이다.

■세컨드 홈 구입비용은 얼마인가

비용을 산출할 때는 단순히 집값만 따져서는 곤란하다. 각종 부대비용을 모두 산출하는 것이 기본으로 초보자라도 일단 예상할 부분은 생각보다 비용이 크다는 것이다.

비용에는 모기지와 각종 세금은 물론, 보험과 유틸리티, 보수비용 등이 포함된다.

세컨드 홈은 특성상 주인이 주로 거주하는 곳이 아니기 때문에 작은 문제는 발견하기 쉽지 않고 결국 많은 비용이 드는 큰 문제로 발전될 위험이 크다. 이런 이유로 규모가 큰 세컨드 홈의 경우는 관리인을 둬야 하는 경우도 예상해야 한다.

연간 관리에 드는 비용은 추산하기 쉽지 않은데 보통 집값의 1% 정도로 보면 된다. 30만달러 집이면 연간 3,000달러는 관리 비용으로 준비해야 한다. 특히 오래된 집이면 1.25%까지도 예상해야 한다.

여기에 집 보험료도 퍼스트 홈보다 비쌀 수 있다. 저서 ‘세컨드 홈 사기: 은퇴의 준비’의 저자인 크레이그 베네지아는 “휴가용 집은 실거주하는 집보다 보험료가 20% 가량 더 비싼 것이 정설이다”며 “보험사들이 이런 집은 사람이 항상 살고 있지 않기 때문에 문제가 생길 위험이 더 크다고 보기 때문”이라고 말했다. 특히 렌트를 주는 목적도 있다면 책임보험과 메디컬 커버리지까지 가능해야 하기 때문에 보험료는 보다 더 비싸질 수 있다.

■정말로 세컨드 홈 구매를 감당할 수 있는가

세컨드 홈을 사는 건 재정적인 결정이지 심심풀이가 아니다. 큰 부채는 없는지, 은퇴 자금은 넉넉한지, 퍼스트 홈의 에퀴티가 최소 20%는 넘었는지, 세컨드 홈에 필요한 20%의 다운페이먼트와 3%의 클로징 비용은 있는지 등 수많은 질문을 던져봐야 한다.

여기에 수년 전부터 세컨드 홈 모기지 심사는 퍼스트 홈 모기지보다 더 깐깐해졌다. 은행 등은 소득 대비 부채 비율을 살피면서 제때 융자를 갚을 수 있을지 판단하게 된다.

통상 월 소득에서 모기지 등 부채를 해결하는데 사용되는 부분이 36%를 넘기면 곤란하기 때문에 이 한도에서 모든 계획을 짜야 한다. 만약 위의 질문들을 모두 던져 봤는데 부족함이 있거나 막히는 부분이 있다면 세컨드 홈 구입은 나중으로 미뤄야 할 것이다.

■제대로 된 명분이 있어서 구입하는 것인가

어떤 이들은 휴가 때 이용하기 위해 세컨드 홈을 산다는 경우도 있다. 호텔보다 저렴하게 이용할 수 있다며 부연까지 한다. 그러나 이런 일견 흠결 없어 보이는 명분도 허점이 있는데 1년에 휴가가 얼마나 된다고 집에서 머무는 시간이 길 것이고, 여행도 보다 나은 지역의 보다 쾌적한 호텔을 이용할 수 있다는 측면에서 재고의 여지가 큰 이유라는 지적이다.

또 다른 명분으로는 투자용이 있다. 은퇴에 대비해 미리 투자해 놓고 나중에 과실을 따먹겠다는 계산이다. 이런 명분이라면 장기적인 안목에서 투자해야 하고 그러기 위해서는 지역경제와 부동산 시세 등에 대한 전반적인 연구가 필요하다.

이를 위해 전문가들은 최소한 최근 10년간의 주변 시세를 연구할 것을 권한다. 과거가 미래를 대변하진 않지만 어떤 궤적을 그리며 현재에 이르렀는지 보여주기 때문에 판단을 하는데 상당한 도움은 될 것이란 설명이다.

■세컨드 홈을 구체적으로 어떻게 이용할 것인가

세컨드 홈은 온전히 본인만을 위해서 사용할 것인가? 아니면 렌트 등을 줘서 구입비용을 충당하고 일부 부수입을 올리는데 사용할 것인가?

왜 세컨드 홈을 구입했고, 정확히 어떻게 사용할지에 대해 스스로 결정을 해야 한다. 그래야만 어떤 지역의, 어떤 주택을 구입 대상으로 삼을지 결론지을 수 있기 때문이다.

만약 본인과 본인의 가족만 사용할 집이라면 위치나 형태를 비롯해 모든 부분에서 남의 눈치나 취향을 신경 쓸 것 없이 편하게 고르면 된다. 그러나 임대용을 원한다면 로케이션이나 집 안팎의 모양새 등이 세입자들에게 어필할 수 있을지 고민해야 한다.

즉, 개인적으로는 깊은 산 속의 오두막을 선호해도 장기로 렌트할 계획이면 세입자에게는 교통이 불편한 오지일 뿐이다. 여기에 임대용이라면 렌트 소득이 생기는 데 대한 납세의무가 생기므로 미리 회계사 등 전문가와 만나 여러 가지 부분에 대해서 상의해 두는 편이 낫다.

■임대 목적이라면 임대용으로 적합한 주택인가

세컨드 홈이 주로 휴양지를 로케이션으로 삼는 점을 감안하면 임대를 목적으로 할 때 1년 중 며칠이나 임대를 할 수 있을지 고려해야 한다. 참고로 한 조사에 따르면 세컨드 홈으로 단기 임대를 하는 오너는 1년 중 15주 정도를 실제 임대해 주고 이를 통해 약 2만6,000달러를 벌어들이고 있다.

임대를 하려면 휴가용 임대 주택에 대한 정보가 많은 ‘플립키 닷컴’(FlipKey.com)이나 ‘홈어웨이 닷컴’(HomeAway.com)을 검색해 미리 시장조사를 하는 편이 유리하다. 그리고 인근에 휴가를 온 여행객들을 끌어들일 만한 관광지, 편의시설, 자연환경 등이 조성됐는지 살펴야 할 것이다.

<구성훈>