주택을 구입하러 다니는 바이어들이 이구동성으로 물어보는 말이다. 워낙 주택시장에 인벤토리가 부족하고 사는 것이 쉽지 않으니 주택 구입을 미뤄야 하는지 아니면 계속 구입을 서둘러야 하는 지 혼란스럽기 때문이다.

특히 트럼프 새 정부가 출범하면서 미국의 경기가 어떤 사이클을 보일지 불확실해지면서 주택 경기는 어떻게 될지에 대한 염려도 있기 때문이다.

결론부터 얘기하자면 앞으로 2년 정도는 주택경기가 지속적으로 상승국면을 이어갈 것으로 전망된다. 특히 현재 주택시장에서 가장 문제가 되고 있는 주택 재고량 절대부족은 계속 진행될 것으로 보여 올해에도 주택 구입은 더 힘들어질 것으로 보인다.

트럼프 행정부가 미국의 재건을 강하게 밀어붙이면서 해외에 공장을 갖고 있는 미국 기업들이 트럼프의 거친 압력에 견디지 못하고 속속 미국으로의 공장 이전에 속도를 낼 것으로 전망된다. 미국으로의 공장이전은 미국 내 실업률을 낮춤과 동시에 고임금의 중산층 노동자의 고용 숫자를 늘려 일석이조의 효과를 가져올 것으로 보인다.

따라서 앞으로 미국 경기는 현재보다 더 가파른 상승국면을 탈 확률이 높아지고, 고용률 증가에 따른 주택구매수요도 더욱 늘어날 것으로 보인다.

특히 현재 반 실업사태에 놓인 밀레니얼세대들이 경기회복과 함께 일자리를 구하고, 주택시장으로의 진입에 속도를 낼 것으로 보여 주택구입을 희망하는 바이어들은 계속 늘어날 전망이다.

또 경기 회복과 더불어 임금도 점차 상승할 것으로 보여 현재 렌트시장에 있는 잠재적 수요도 주택구입경쟁에 뛰어들면 주택구입경쟁은 더욱 치열해 질 것으로 보인다.

일부에서는 현재 오르고 있는 이자율이 주택시장에 제동을 걸으면서 주택시장의 상승국면을 곧 꺾을 것이라고 전망하고 있는 분들이 있는데 주택시장에 어느 정도 영향을 주지만 단기간에 심각한 타격을 주기는 어렵다는 견해가 지배적이다.

우리가 흔히 FED(FOMC) 미팅을 통해 신문에 발표되는 이자율의 인상은 3개월짜리 단기이자율을 올리는 것이어서 크레딧카드나 자동차융자는 이자율인상과 함께 바로 영향을 받지만 주택융자는 30년의 장기 이자여서 꼭 같은 비율로 주택이자율이 상승하거나 하락하지 않는다. 참고로 주택이자율은 연방정부의 매달 발표하는 단기이자율을 기준으로 하는 것이 아니라 미국 10년 만기 연방채권의 이자율을 기준으로 움직인다. 따라서 Fed에서 0.25% 씩 4번을 올려 모두 1%의 이자율을 올리더라도 주택이자율은 현행 이자율에서 같은 비율로 꼭 1%가 올라가지 않을 수 있다는 것이다.

또 현재 미국의 경기 상승속도도 아직도 완만하게 상승중이어서 미국전체의 경기를 10년 단위로 진단해 보는 10년 만기 연방채권이자율을 기준으로 하는 주택이자율은 의외로 천천히 올라갈 수도 있다는 것이다.

현재 주택이자율이 워낙 낮다보니 바이어들이 이자율이 0.25%만 올라도 무척 많이 올라간 것으로 체감하는데 실제로는 현재의 오른 이자율도 역사상 거의 바닥에 와 있는 초저리금리라는 사실을 잊으면 안 된다. 불과 10년 전인 서브프라임 전만 해도 주택이자율이 6.5-7%인 것을 볼 때 현재의 4%대의 이자율은 아직도 엄청나게 낮다는 것을 인식하는 바이어들이 많지 않다는 것은 상당히 안타까운 현실이다.

주택인벤토리 절대 부족, 완전 고용에 가까운 낮은 실업률과 지속적인소득증가, 밀리니얼 세대의 주택시장진입, 낮은 이자율, 신규주택공급부족, 렌트비의 지속적인 상승으로 인한 임대 대신구입희망, 이 모두가 앞으로 주택시장에서 구입경쟁을 더욱 부추기는 요소로 작용할 전망이다. 이처럼 주택을 구입하려면 하루라도 서두르는 것이 앞으로 올 더욱 힘들어질 구입경쟁을 피할 수 있는 길이라고 생각된다. ‘THE SOONER, THE BETTER’ 이 말이 바로 현재의 주택시장의 분위기를 말해주고 있다.

(213)590-5533

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>