전체적인 경기향상과 낮은 이자율로 인하여 지난 몇 년간 주택경기가 활성화되어 2016년에는 집값이 최고가였던 2008년의 가격을 넘어섰다. 그러나 지난 해 초 3.5% 아래까지 내려갔던 이자율은 이미 연말에 이자율인상으로 인해 4%대를 넘었으며 앞으로도 몇 차례의 상승을 걸쳐 이번 연말까지는 30년 고정이자율이 4.5%에서 높게는 5%정도까지 오를 것이라는 전망이다.

이런 이자율인상은 특히 첫 집 장만을 하는 바이어를 비롯한 중간가격이하의 주택구입자들의 구매력을 떨어뜨리는 요인이 될 것이다. 그리고 살던 집을 파고 더 큰 집으로 옮겨가려는 셀러들에게도 월 페이먼트의 부담이 되어 살던 집에 머무는 일이 많을 것이다.

이에 따라 올해도 주택의 재고부족이 계속될 것으로 보인다. 하지만 5%정도의 이자율은 여전히 낮은 편이라 올해는 35세 이하인 밀레니엄 세대의 주택 구입이 늘어날 것이라고 예상된다.

그러므로 이제까지 사상 최저 수준이었던 주택 소유율도 높아질 것이라는 전망이 우세하다. 같은 맥락으로 현재 임대아파트 거주자들 중 많은 사람들이 주택구입이 가능한 잠재적 바이어들이며 이미 주택 구입을 서두르고 있다는 발표도 있다. 앞으로도 계속 잠재바이어들의 주택구입이 늘어갈 것이니 이자율이 좀 올라도 상승폭은 좁지만 집값 인상은 계속될 것으로 보인다.

가격인상은 신규주택을 구입하는 경우에도 마찬가지이다. 앞으로 출범하는 트럼프 행정부의 이민 정책강화는 이미 건축업계가 겪고 있는 노동력 부족 사태를 더 심각하게 할 것이고 이럴 경우 인건비 상승에 따른 주택 건축비 상승 때문에 분양가격이 오를 수 밖에 없게 될 것이다. 그러나 가격이 오르고 이자율이 높아져도 주택의 수요는 점점 늘어날 것이므로 예비 바이어들은 두 가지의 선택을 하게 될 것이다. 우선 주택가격이 오를 대로 오른 도심을 벗어나 외곽의 주택을 구입하는 것이다. 상대적으로 낮은 가격의 주택을 구입하기 위해 도심에서 교외 지역으로의 이동하는 경우가 계속될 것이다. 물론 장거리 통근의 어려움이 있지만 쾌적한 주위환경과 좋은 학군을 기대할 수 있으니 올해는 가격이 저렴한 도심 외곽지역 주택 구입이 다시 증가할 것으로 예상된다.

한편으론 교통 편리 등 여러 가지 장점을 가진 도심에서 소형주택을 선택하는 바이어도 늘어날 것이다. 주택 가격의 끊임없는 상승세와 매물부족으로 직장이 밀집한 도심지역에서의 주택 구입은 어렵기만하다. 그러므로 주위에 모든 편리시설을 쉽게 이용할 수 있고 직장과의 거리가 짧아 시간여유가 생기고 교통비와 모든 유틸리티 비용을 줄일 수 있는 소형주거지에 대한 수요와 공급이 더욱 늘어날 것으로 보인다.

그리고 단기적으로는 모기지 이자율의 인상이 주택시장에 영향을 주겠지만 2017년의 주택시장은 여전히 밝을 것이라는 전망이 대부분이다. 대통령 당선자트럼프가 공약한 대규모 경기부양책이 실행된다면 부동산시장으로 많은 돈이 흘러 들어와 경기가 호황을 맞게 될 것이라는 기대도 그 중의 하나다. 트럼프의 약속대로 되면 앞으로 높은 이자율과 함께 고성장의 시대가 될 것이고, 세금감면이 시행되면 가계에 여유가 생겨 다운 페이먼트를 할 자금마련이 쉬어져 주택구입의 기회가 더 많아질 수 있을 것이다. 물론 이런 일반적인 관측이 한인 커뮤니티에 바로 적용되는 것은 아니지만 미 전국적으로 부동산 경기가 활성화되면 우리에게도 좋은 기회가 될 것으로 본다.

그러면 투자목적의 상업용 부동산경기는 어떻게 될까? 벌써 2015년 말부터 상업용 부동산의 경기침체에 대한 많은 우려가 있었다. 그 이유는 이자율이 상승하고 재융자의 조건도 강화되니, 따라서 부동산 가치가 하락할 것이라는 예상이 있었기 때문이었다. 그러나 2016년의 상업용 부동산 시장은 생각보다 나쁘지 않았고 3~5%내에 그칠 것이라고 했던 가격상승의 폭도 예상보다 훨씬 컸다.

(818)497-8949

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>