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초저금리 시대 가고 주택시장 활기 되찾았다

2016-12-29 (목) 준 최 객원기자

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▶ 올해 부동산 시장을 달군 주요 뉴스

정말 숨차게 달려 온 한해였다. 대형 사건사고 관련 뉴스들이 우리에게 쉴 틈을 주지 않았던 해다. 그런 올해는 막판까지 긴장감의 연속이었다. 미 대선은 모두의 예상을 뒤엎고 도널드 트럼프의 승리로 막을 내리면서 긴장감의 정점을 찍었다. 부동산 시장도 올해 여러 가지 변화를 겪었다. 지난 5년간의 회복세를 힘겹게 이어간 한해로 내년부터 많은 변화가 예상된다. 올해 부동산 시장에서 있었던 주요 뉴스들을 되돌아본다

■아듀 초저금리
올해는 사상 최저 이자율에 종지부를 찍는 해로 기억될 전망이다. 대통령 선거 결과가 발표된 직후 모기지 이자율은 매주 쉴 새 없는 상승세를 이어가고 있다. 시장 전문가들은지난 수년간 누려온 사상 초저금리시대는 이미 저물었다고 선언했다.

지난 14일 ‘연방준비제도이사회’(FRB) 마저 기준 금리 인상을 단행하면서 모기지 이자율 상승세에 기름을 부었다. 대선 직후인 11월 둘째 주약 3.57%로 시작한 30년 만기 고정금리는 일주일 뒤 약 3.94%로 치솟았다. 이후 매주 상승 랠리를 이어가며 12월 넷째 주 현재 약 4.16%로 오른상태다. 전문가들은 내년 중 모기지이자율이 약 4.5%~약 5%대까지 오를 것으로 보고 있다.

■트럼프 대통령 당선
도널드 트럼프의 차기 대통령 당선이 부동산 시장에 호재일까 악재일까에 대한 의견이 분분하다. 대선 결과 직후 불확실성을 우려한 일부 바이어들은 우선 주택 구입을 서두르는 모습을 보이고 있다.

트럼프 당선은 일단 주택 구입자들에게는 호재로 작용할 가능성이 높다.

공약을 통해 당선 뒤 세금 완화 정책을 시행하겠다고 밝혀왔다. 세금 완화정책이 시행되면 바이어들의 주택 구입 여건이 개선되는 효과가 나타난다.

반대로 트럼프 당선이 바이어에게 불리하게 작용할 것이라는 전망도 있다.

다운페이먼트 비율이 높아지거나 이자율이 오르는 등 오히려 주택 구입여건이 악화될 수도 있다는 지적이다.

■올해도 ‘매물 가뭄’
주택시장은 올해도 매물 부족 사태를 해결하지 못했다. 주택 수요는 어느 정도 정체 현상을 보이면서도 매물이 부족해 집값이 오르는 지역이 여전히 많았다.

매물 부족 현상이 가장 심각한 가격대는 첫 주택 구입자용인 저가대 ‘스타터 홈’이다. 온라인부동산 리서치 업체 ‘트룰리아 닷컴’의 조사에따르면 스타터 홈 매물은 지난해와 비교할 때 올해 약 10.7%나 감소했다.

지난해 역시 극심한 매물 부족 현상을 겪었던 점을 감안하면 올해 스타터 홈의 매물은 아예 씨가 말랐다고 봐도 될 정도다. 중간 가격대인 트레이드 업 홈은 지난해와 비교할 때 매물량이 약 9.2% 줄었다. 반면 프리미엄 홈의 매물 감소 비율은 약 3.6%로 크지 않았다.

■주택 담보 신용 대출 급증
주택 가격이 매년 연속 상승세를 보인 결과로 주택 담보 신용 대출이 급증했다. NBC 뉴스가 시장 조사 기관 ‘애톰’ (ATTOM)의 집계를 인용한 보도에 따르면 담보대출 발급액은 5년 연속 분기 대비 증가세를 기록하고 있다. 올해 2분기 재융자 발급은 전년 같은 분기 대비 약 12% 급락했고 주택 구입 모기지 대출은 약 1%상승한 반면 담보 대출 발급은 약5% 상승한 것으로 조사됐다.

담보 대출 발급액은 올해 2분기 현재 17분기 연속 상승 행진을 기록 중이다. 그러나 과거 담보 대출 증가와 달리 최근 담보 대출은 대부분 주택가치를 높이기 위한 리모델링 용도로 많이 사용되고 있다. 또 주택 가격 급등으로 새집 구입이 어려워진 기존주택 보유자들이 담보 대출을 통해주택 증축 등 재투자에 사용하는 사례도 많은 것이 특징이다.

■S&P 500에서 부동산 업종 독립
올해는 부동산 부문의 규모가 커졌음을 확인한 해다. S&P 500 지수 금융 업종에 포함되었던 부동산 투자신탁‘ 리츠’ (REITs) 업종이 지난 9월독자 업종으로 분리됐다.

이에 따라 S&P 500 지수를 구성하던 기존 10개 업종은 부동산 업종까지 포함 총 11개 업종으로 늘게 됐다. 리츠 업종이 금융 업종에서 분리된 뒤 약 28개 해당 종목, 약 6,000억달러의 시가총액이 리츠 업종에 편입될 예정이다. S&P 다우존스 지수측은 부동산 업계 규모가 금융 부문에서 분리될 만큼 성장한 것으로 판단,이번 결정을 내렸다.

■부동산 수수료율 하락
부동산 중개 수수료율이 떨어지기 시작한 해다. 인터넷 고객 찾기 보편화와 매물 부족 현상 등이 철옹성 같던 수수료율 하락을 이끈 장본인이다.

온라인 부동산 중개업체 레드핀의 조사에 따르면 지난해 집을 판 셀러중약 60%가 기존보다 낮은 수수료율을 적용받았던 것으로 나타났다.

수수료 인하폭은 기존 수수료율에 비해 약 41%나 낮은 것으로도 조사됐다. 전통적인 수수료율이 약 5~6%인 점을 감안하면 지난해부터 셀러들은 약 3~3.5%의 수수료만 지급하고 집을 팔 수 있었던 셈이다.

■현금 구매 감소
높은 비율을 차지했던 주택 현금구매 비율이 떨어지기 시작했다. 시장조사기관 코어로직에 따르면 지난 5월 현금 구매 비율은 월별대비, 연간대비 각각 모두 하락세를 나타냈다.

올 1월부터 5월까지의 현금 구매 비율 역시 2008년 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.

지난 5월 한달 간의 현금 구매 비율은 전체 거래중 약 30%를 차지하는 데 그쳤다. 전년동기대비 약 2.5%포인트, 전달대비 약 1.7% 포인트씩 하락했다.

■깡통 주택 구제안 연장
지난 8월 깡통 주택 소유주를 구제하기 위한 기존 재융자 프로그램이 연장됐다. 또 내년부터는 깡통 주택소유주를 위한 신규 프로그램이 별도로 시행된다는 발표도 함께 있었다.

올해 말 종료 예정인 기존 재융자프로그램 HARP가 2017년 9월30일까지 연장 실시될 계획이다. 연방주택금융국(FHFA)이 국영 모기지기관 패니매와 프레디맥을 통해 내년 10월부터 실시 예정인 신규 재융자 프로그램의 내용도 소개됐다.

신규 재융자 프로그램은 기존HARP와 달리 융자 발급 시기에 제한이 없다. 기존 재융자 프로그램인 HARP의 경우 2009년6월1일 이전 발급된 융자로 신청 자격을 제한하고 있다. 신규 프로그램은 이밖에도 재융자를 1차례 이상 실시할 수 있도록 허용하는 내용을 담고 있는 것으로 알려졌다.

<준 최 객원기자>