올해 회복세가 다소 꺾이긴 했지만 내년 주택시장 전망이 나쁘지만 않다. 한동한 주춤했던 첫 주택 구입자들이 다시 주택시장에 돌아올 것이라는 기대와 함께 주택 거래도 늘 것으로 전망된다. 주택 구입 결정을 좌우하는 요소는 크게 두 가지. 주택 가격과 모기지 이자율 시세다. 주택 가격 상승세는 이미 큰 폭으로 둔화됐고 모기지 이자율도 아직까지는 상승 움직임을 보이지 않고 있다. 뱅크레이트닷컴이 내년 주택 구입자들을 위한 모기지 전략을 소개했다

■저다운페이먼트 융자
주택 구입의 가장 큰 걸림돌 중 하나는 다운페이먼트다. 구입 금액의 20%에 해당하는 다운페이먼트 자금을 마련해야 한다는 부담 때문에 주택 구입 꿈조차 갖지 못한다.

그러나 대출 은행들은 ‘20% 다운페이먼트’란 고정 관념을 버려야 주택 구입의 희망이 보인다고 조언한다. 실제로 20% 미만의 다운페이먼트 프로그램도 많고 아예 다운페이먼트가 필요없는 융자 프로그램도 많다. 먼저 각종 저 다운페이먼트 프로그램 조건에 해당되는 지부터 확인해 본 뒤에 주택 구입 계획을 세워도 늦지 않다.

‘재향군인회’(VA)는 참전 용사, 현역 군인, 주방위군, 예비군 등을 대상으로 다운페이먼트가 전혀 필요없는 융자 프로그램을 보증하고 있다. ‘연방농무부’(USDA) 역시 시골 지역과 일부 도시 외곽 지역에 주택을 구입하는 구입자를 위해 VA융자 유사한 제로 다운페이먼트 융자 프로그램을 보증 지원한다.

이밖에도 ‘연방주택국’(FHA)이 보증하는 융자의 경우 3.5% 다운페이먼트만으로도 융자를 받을 수 있고 일부 정부지원 융자 프로그램의 경우 모기지 보험 가입 조건으로 3% 다운페이먼트 프로그램을 운영 중이다.

■크레딧 낮다면 FHA 융자
모기지 대출 신청 때 또 하나의 장벽이 바로 크레딧 점수다. 크레딧 점수가 낮으면 일반 모기지 대출을 받을 수 없어 주택 구입의 꿈도 좌절된다. 크레딧 점수가 낮다고 판단되면 무리하게 일반 대출을 신청하는 것보다 FHA 융자로 눈을 돌리는 편이 좋다. FHA 융자를 받기 위한 크레딧 점수 기준이 일반 융자에 비해 낮기 때문이다.

지난해 일반 융자를 받은 대출자들의 평균 크레딧 점수는 약 753점으로 여전히 높은 반면 FHA 융자 대출자들의 평균 크레딧 점수는 약 686점으로 상대적으로 낮았다.

FHA 융자의 경우 크레딧 점수가 약 580점 이상이면 신청 가능하다. 580점만 넘으면 FHA 융자의 최대 장점인 3.5% 다운페이먼트 조건을 적용받을 자격이 있다. 550~579점인 경우에도 FHA 융자를 신청할 수 있지만 3.5% 다운페이먼트 대신 10% 다운페이먼트 규정이 적용된다.

■별도의 적립금 준비
대출은행이 요구하는 것은 다운페이먼트뿐만 아니다. 다운페이먼트와는 별도로 클로징 비용과 적립금까지 준비할 것을 요구한다. 적립금은 주택 구입자가 모기지 대출을 받은 뒤 현금 고갈로 인한 연체를 대비하기 위한 목적이다. 따라서 내년 주택 구입 계획이라면 지금부터 다운페이먼트 뿐만 아니라 별도의 적립금도 부지런히 모아야 한다.

대출을 신청하는 과정에서 은행측이 대출자의 재정상황과 예상 페이먼트 금액 등을 고려해 대출 승인에 필요한 적립금 수준을 계산하게 된다. 만약 적립금 기준을 맞추느라 다운페이먼트 비율이 20% 미만으로 떨어지면 모기지 보험에 가입해야 하기때문에 추가 비용이 발생한다.

■갚을 수 있는 만큼만 대출 신청
무리하게 대출을 받지 말라는 조언은 내년에도 역시 적용된다. 대출 은행이 대출자의 상환 능력을 점검하지만 자신의 상환 능력은 무엇보다 대출자 자신이 가장 잘 파악하고 있다.

주택 구입 욕심이 너무 커 무리한 대출을 받게 되면 주택 구입 뒤 대출 상환 부담이 높아져 생활고를 겪기 쉽다. 무리한 대출을 막기 위한 방법으로 ‘36% 규칙’이다. 예상되는 모기지 페이먼트를 포함, 차량 할부금, 학자금 융자, 크레딧 카드 비용 등이 가구 소득의 36%가 넘지 않도록 조정해야 한다. 예를 들어 가구소득이 월 5,000달러라면 월 대출 상환 비용은 약 1,800달러를 넘지 않아야 안정적인 가계부 운영이 가능하다.

■이자율 낮아 ‘무비용 클로징’ 융자도 고려해 볼 만
일반적인 대출에는 융자액의 약 2%정도에 해당하는 클로징 비용이 발생한다. 적어도 수천달러 이상의 금액이 클로징 비용으로 지출된다. 클로징 비용을 별도로 납부할 때 낮은 이자율을 적용받는다는 장점이 있다. 그러나 요즘처럼 이자율이 낮을 때에는 조금 높은 이자율을 적용받더라도 클로징 비용이 없는 융자를 고려해 볼 만하다.

예를 들어 대출자가 클로징 비용을 부담할 경우 약 3.75%의 이자율을 적용받지만 대출 은행 측이 클로징 비용을 부담하게 되면 이자율이 약 4.125% 정도로 오른다. 이자율이 조금 오르더라도 여전히 낮은 이자율 수준으로 오를 것으로 예상되는 페이먼트 금액을 잘 따져본 뒤 결정한다.

클로징 비용을 내고 난 뒤 다운페이먼트 비율이 20% 미만으로 떨어져 모기지 보험에 가입해야 할 경우나 5년내에 주택을 처분할 계획이 확실한 경우 ‘무비용 클로징’ 융자를 고려해 볼 만하다.

■인내심을 가져라
모기지 대출을 신청한 뒤부터는 인내심을 갖고 차분하게 기다려야 한다. 모기지 대출기준이 강화된 이후부터 절차가 복잡해진 것은 물론 요구하는 서류량도 많아졌다. 만약 대출 신청시 제출한 서류의 내용과 대출 승인 직전의 내용이 다를 경우 승인 절차가 지연되거나 대출이 거절되기도 한다.

크레딧 리포트의 경우 은행 측이 대출 신청과 함께 검토한 뒤 대출 승인을 앞두고 한 번 더 검토하는 절차를 거친다. 만약 크레딧리포트상의 내용이 처음 검토했을 때와 크게 다를 경우 승인 지연이 불가피하다. 대출 신청을 한 뒤 크레딧카드 사용액이 많거나 신규 크레딧카드를 개설하는 바람에 크레딧 점수 갑자기 낮아지는 경우가 해당된다.