집을 팔기 위해 ‘For Sale’ 부동산 싸인 포스트를 세우고 있다가 계약이 되자 마자 자랑스럽게 ‘Sold’ 싸인 라이더를 부착해 집이 팔렸음을 동네에 알리는 경우가 있다. 또 여러 하우스 리스팅을 신문등의 광고 지면에 게재한 에이전트들도 계약된 집의 사진위에 버젓이 ‘Sold ‘ 싸인을 표해 놓는 경우도 있다.

그러나 계약이 됐다고 해서 아직 집이 팔린 것은 아니니, ‘Sold’가 아니라 ‘Under Contract’이라고 표시를 하는 것이 마땅할 것이다. 사고 싶은 바이어와 팔고 싶은 셀러의 마음이 통하여 계약이 이뤄졌는데도, 그 계약이 끝까지 가지 못하고 중간에서 파기되는 경우도 종종 볼 수 있기 때문이다.

계약서에 양측의 서명이 완결된 순간에 환희의 송가를 부르는 것은 너무 이르다. 사실 이때부터 다시 넘어야 할 크고 작은 언덕들이 즐비하게 버티고 서있기 때문이다.

그렇다면 완벽한 부동산 거래를 성사시키기 위해 통과해야 할 관문들에는 어떠한 것들이 있을까?첫째는 인스팩션의 관문이다. 바이어가 고용한 인스팩터의 지적 사항을 토대로 수리비 협상을 하는 과정에서, 셀러는 하찮은 것을 바이어가 트집 잡는다는 생각을 하게되고, 바이어는 응당이 고쳐줘야 할 항목에 대해 셀러가 거부한다는기분을 갖게 되어 합의점에 도달하지 못하게 된다면, 주택 거래의 성사는 첫 관문을 통과하지 못하고 주저 앉게 된다.

둘째는 HOA나 Condo의 패케지 관문이다. 셀러는 계약이 이루어진 후, 동네의 규칙과 재정 등을 보여 주는 새로 발급받은 책자를 바이어에게 전달하도록 되어 있는데, 이때 바이어는 그 내용을 문제 삼아 계약을파기할 수도 있다. 셋째는 은행 감정가의 관문이다. 계약된 가격 이상의 감정가가 나온다면, 이 관문은 쉽게 통과하겠지만, 그렇지 않은 경우에는 은행 감정가대로 가격 조정을 요구하는 바이어와 이를 받아 들이지 못하는 셀러 사이에 간극이 발생할 수 밖에 없다. 이런 경우에는 계약가와 감정가 차액의 중간 선에서 가격을 재조정하여 문제를 해결하는 경우가 많지만, 그러나 만약에 바이어에게 조정된 금액 만큼의 돈이 따로 준비되어 있지 않다면, 셀러가 감정가대로 가격을 내려 주지 않는한 거래는 여기에서 멈출 수 밖에 없는 것이다.

넷째는 은행 대출 승인의 관문이다. 바이어의 사전 융자 승인서는 융자가 자동으로 나오는 것을 말하는 것은 아니다. 대출 신청기간 중에도 바이어의 재정상태나, 은행 이자율의 변동 등 여러 변수가 작용할 수 있기때문이다. 모게지 대출이 지연되거나 거절되는 이유는 매우 다양하여 대출을 받지 못하게 되는 바이어는 집을 사고 싶어도 사지 못하니 거래는 여기서 멈추게 된다.

다섯째는 타이틀 문제의 관문이다. 셀러는 어떠한 저당권도 없는 깨끗한 타이틀을 바이어에게 건네 줘야하는데, 주택을 파는 돈으로도 다 해결할 수 없는 린이 있는 경우에는 주택 거래는 거기서 중단될 수 밖에 없다.

여섯째는 주택 최종 상태 점검의 관문이다. 바이어는 세틀먼트를 앞두고, 빈 집의 상태에서 Walk- through를 하게 되는데, 이때 집의 상태가 전과 다르다면, 바이어는 그에 상응하는 보상을 요구할 것이고, 이때 양측이 합의에 도달하지 못하면, 세틀먼트를 코 앞에 두고도 주택 거래는 깨지게 되는 것이다.

이외에도 주택 거래가 성사되기까지 발생하는 여러 변수의 관문은 많지만, 바이어나 셀러 양측이 사사로운 감정보다는 오직 큰 그림을 보고 간다는 마음으로 임한다면, 주택 거래 성사의 여러 관문을 통과하는 것은 그리 어려운 일은 아니다.

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<그레이스 김 Grace Home Realty & Investment>