주택을 구입할 때 다운페이먼트의 중요성을 모르는 사람은 없다. 일정 금액의 다운페이먼트가 마련되어 있어야 모기지 대출을 받을 수 있기 때문이다. 다운페이먼트 장만에 어려움을 겪어 주택 구입의 꿈이 좌절되는 사례도 많이 보게 된다. 그런데 힘들게 마련한 다운페이먼트를 잘못 관리해 모기지 대출을 받지 못하는 경우도 종종 있다. 어렵게 마련한 다운페이먼트 관리는 준비하는 과정 만큼 중요하다. 온라인 부동산 업체 ‘리얼터 닷컴’이 주의해야 할 다운페이먼트 관리 사례를 지적했다.

■ 장롱 속 보관
설마 하겠지만 힘들게 모은 현금을 장롱 속에 차곡차곡 모아 두는 사례가 있다. 한 식당 종업원의 경우 그날그날 힘겹게 일해 받은 팁을 집으로 가져와 집안 구석구석에 착실히 모아 두었다고 한다. 장롱, 침대 매트리스 아래, 잔돈은 저금통 등 이곳 저곳에 분산시켜 놓는 바람에 다운페이먼트 자금으로 사용해야 할 때 그만 일부 현금 보관 장소를 잊어버리고 말았다.

잊어버렸다가 나중에 찾기라도 하면 다행이지만 집에 거액의 현금을 모아두는 것은 안전하지 않다. 절도 등의 피해가 발생하면 힘겹게 모아둔 자금이 주택 구입의 꿈과 함께 일시에 사라지는 것은 순식간이다. 집에 모아둔 현금을 막상 다운페이먼트로 사용할 때도 문제가 생긴다.

거액의 현금을 일시에 대출 은행에 입금시킬 경우 은행측이 이 금액을 구입자의 현금 자산으로 인정하지 않는 경우가 많다. 개인 대출을 통한 금액으로 오해 받기 쉽지만 본인이 모은 현금이라고 증명할 수 있는 방법이 드물어 모기지 대출을 거절 받는 이유다. 어떤 이유든 주택 구입을 위한 다운페이먼트 자금을 모으고 있다면 반드시 이자가 붙는 은행 계좌에 착실히 입금시켜야 한다.

■ 막판 자금 지원
부모 등 주위 사람들로부터 다운페이먼트 자금을 지원받아 모기지 대출을 신청하는 사례는 매우 흔하다. 주위의 도움을 받아 모기지 대출을 신청할 때 반드시 주의해야 할 점이 있다. 얼마 안되는 금액이라도 모기지 대출 신청 직전에 자금을 지원받으면 안 된다는 것이다.

부모로부터 지원받는 자금이라고 해도 자금이 대출 신청 직전 구입자의 은행 계좌에 입금되면 개인 대출의 형태로 인정하는 대출 은행이 많아 대출 승인이 어렵다. 개인 대출로 인정되면 이자 등의 비용이 발생하기 때문에 대출자의 상환 능력이 떨어진다고 판단된다.

개인 대출이 아닌 순수한 지원금으로 인정받으려면 구입자의 은행 계좌에 적어도 2달 이상 입금되어 있었다는 증명이 필요하다. 모기지 대출을 통한 주택 구입 계획이 있다면 대출 신청 적어도 2달 전 부모 등 주위 사람에게 자금을 지원받아 은행 계좌에 입금을 유지하고 있어야 한다.

■ 주식 투자
요즘처럼 주식 투자자들이 잘 나가는 시기에는 여유 자금으로 주식 투자에 나서고 싶다는 유혹을 받기 쉽다. 그러나 주택 구입이 우선순위라면 모아둔 자금 중 소액이라도 주식 투자로 전용해서는 안 된다. 유망한 종목을 찾아 고수익이 보장된 것 처럼 보여도 주식 시장의 앞날은 누구도 점칠 수 없다.

전혀 예상치 못한 사태로 투자한 종목의 주가가 곤두박질치게 되면 고수익은 물론 주택 구입의 꿈도 하루아침에 물거품으로 변한다. 주택 구입이 우선순위라면 고수익에 대한 욕심을 버려야 한다.

대신 이자율은 낮지만 안전한 ‘양도성 예금 증서’(CD)나 ‘머니마켓펀드’(MMF) 등 단기 투자 상품에 투자한 뒤 차분히 주택 구입 타이밍을 기다려야한다.

■ 타인 계좌에 보유
본인 주택 구입 목적의 다운페이먼트 자금을 타인 명의의 계좌에 모아두는 것도 모기지 대출 거절 사유가 될 수 있다. 부모와 함께 개설한 은행 계좌나 파트너 또는 약혼자 등과 공동 명의로 된 은행 계좌가 대표적인 예이다.

대출 은행은 주택 구입자 본인의 자금이라는 것에 대한 증명을 요청하는데 타인과 공동 명의로 된 계좌 금액은 본인 금액임을 증명하기 쉽지 않다. 공동 명의로 된 은행 계좌라도 계좌주가 모두 주택 구입자일 경우에는 큰 문제가 없다.

다만 한 쪽 계좌주의 크레딧 점수는 좋지만 나머지 계좌주의 크레딧 점수가 안 좋을 경우 은행 자금을 크레딧 점수가 높은 계좌주 명의로 옮겨 두는 편이 대출 승인을 받는데 유리하다. 한 사람 명의로 자금을 이체하려면 적어도 모기지 대출 신청 약 2달 전에 실시해야 은행측으로부터 인정을 받을 수 있다.

■ 주식, 채권 등 투자금 미리 현금화
현금 자산으로 볼 수 있지만 아직 현금화 되지 않은 자산들이 있다. 예를 들어 보유 주식이나 채권 등은 팔아야 현금 자산으로 전환되는 자산이다. 이들 자산을 활용해 다운페이먼트 자금을 마련할 계획이라면 일찌감치 준비해두는 것이 좋다.

또 여러 은행 계좌에 여러 형태의 상품으로 분산 입금되어 있는 자금 역시 모기지 대출 신청 1~2달전 한 계좌로 통합해야 모기지 대출 승인 절차가 원활히 진행될 수 있다.


<준 최 객원기자>