1031 익스 체인지가 제공하는 세금 연기(defer)의 혜택을 보려면 준수해야 할 사항들이 있다.
이 준수 사항을 제대로 따르지 않으면 혜택을 받을 수 없다. 판매 후 45일 안에 구매 할 프라퍼티(acquisition property)를 찾아내고, 180일 안에 클로징을 해야 한다.
오늘 칼럼에서는 45일 아이덴티피케이션 규칙과 180일 클로징 규칙에 대해 알아 보겠다.

Q: 45일 안에 구매 물건 찾기와 180일 안에 클로징 규칙은 무엇인가?
A: 1031 익스체인지는 1920년부터 시행 되었고, 1984년에 45일 규칙과 180일 규칙이 도입되었다.
프라퍼티를 팔고 (relinquished property) 45일 안에 구매할 프라퍼티를 아이덴티파이해야 한다. 이 시간 안에 구매 계약서를 싸인 한 후, 자격을 갖춘 중개자 (Q.I.: Qualified Intermediary)가 제공한 45 일 아이덴티피케이션 서류에 구매할 프라퍼티의 주소를 적어 내야 한다. 만일 리걸 디스크립션을 알고 있으면 이것 또한 주소와 같이 적어 낼 수 도 있다.

구매할 프라퍼티를 주소/리걸 디스크립션을 적은 후 꼭 싸인해서 Q.I. 에 보내야 한다. 이때 팩스를 보내서 팩스 확인을 받거나 이메일로 확인 이메일 을 받는 것이 좋다.
보통, 세 가지 프라퍼티(가격에 상관없이)를 아이덴티파이 할 수 있다. 모든 케이스가 클로징까지 가지 않기 때문에 세가지 프라퍼티를 아이덴티파이 하는 것이 안전할 수 있다.
또한 세 가지 이상의 프라퍼티를 아이덴티파이를 하면 프라퍼티의 총 구매 가격이 판 프라퍼티(relinquished property) 가격의 200%를 넘지 않아야 한다.
45일이 지나지 않았으면 아이덴티파이한 프라퍼티를 취소하고, 다른 프라퍼티를 아이덴티파이 할 수도 있다. 그러나 이것은 서면으로 해야 한다. 또한 혼동을 방지하기 위해 그전에 아이덴티파이한 프라퍼티를 취소하는 서류를 보내고, 꼭 Q.I. 와 확인을 하는 것이 현명하다.
180일 안에 구매할 프라퍼티의 클로징을 해야 한다. 즉, 2016년 4월 1일 판매를 했으면 2016년 9월 28일까지는 (180일 이내에 ) 구매 클로징을 해야만 한다.

Q: 명심할 점은?
A: 45일 아이덴티피케이션과 180일 클로징 규칙은 연장할 수 없다. 따라서 판매 계약서 싸인 후 빨리 구매 프라퍼티를 찾도록 노력해야 한다. 만일 45일 안에 프라퍼티가 아이덴티파이가 안 되거나 180일 안에 클로징을 못할 경우 Q.I.는 홀드 하고 있는 판매 수입금을 판매자에게 돌려 주고, 판매자는 자본 이득세 세금을 내야 할 수 있다.
문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>