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홈 인스펙션/ 상업용 건물의 인스팩션

2016-07-02 (토) 김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터

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상용 건물의 검사(Commercial Inspection: 이하 상용검사)과정은 일반주택 검사(Home Inspection)와 흡사하다. 건물자체가 주택의 용도와 비슷하고 또한 거주 환경이 유사하기 때문이다. 일반적으로 홈 인스펙션은 일반주택, 콘도, 코압, 타운하우스를 검사하는 반면 상용 건물의 검사는 일반건물 혹은 건물내 오피스, 비즈니스 스토어(Store)등의 검사를 실시한다.

홈 인스펙션과 마찬가지로 상용검사 자체는 육안으로 확인 가능한 건물 안밖의 전반적 상태에 대한 검사를 위주로 실시한다. 아울러 기술적으로 총망라한 검사(Technically Exhaustive Inspection)가 아닌 일반적으로 육안으로 확인된 검사당일의 상태(Visible and apparent condition of the structure and its components on the date of the inspection)를 보고서에 명시하는 것을 원칙으로 하고 있다.

상용검사 역시 현재의 결함을 방치하는 경우 일반적으로 나타날 수 있는 현상을 검사보고서에 나열하기는 하나주택검사와 마찬가지로 향후 구체적으로 얼마만큼 어떻게 발생할 수 있는지의 예측(Prediction of future condition)을 위한 검사는 아니며, 주로 현제의 상태에 대한 검사를 위주로 실시하고 그 결과를 보고서에 기록하게 된다.

주택검사와 마찬가지로 상용검사 역시 건물의 가치나 사용에 구체적으로 영향을 미칠 수 있는 결함 즉 실질적이고 구체적인 결점과 위험상태(Material Defect and Risk)에 관한 취지에서 검사가 이루어진다는 점에서 둘 다 검사과정이 매우 흡사하다고 볼 수 있다.

주택검사와 다른 영역이 있다면 주차장, 창고 정도이며 지붕, 건물내외부, 전기, 상하수관, 화장실, 휴게실 등의 검사과정도 주택검사과정과 동일하다. 따라서 보통 주택검사관이 상용검사를 아울러 하고 있는 것이다.

건물에서 사용하고 있는 보일러, 중앙냉난방시설, 온수기의 작동여부는 당연히 검사대상이 되나 원칙적으로 업무상용도의 특정 기계류나 장치 등의 작동여부는 검사대상에서 예외항목으로 분류되어있는 것이 상례다. 따라서 이러한 상용기계류나 장치 등의 검사를 원하는 경우 해당 전문가에게 검사 의뢰하도록 권유한다. 그러나 기계류나 장치에 연결되어 있는 전기의 연결상태 등은 홈인스펙션과 동일하게 검사하고 있다.

일반적으로 상용 건물이나 오피스의 경우 창고 등이 비치되어 있는 곳이 많이 있다. 창고는 대부분이 판매용 혹은 비즈니스용 일반용품들이 가득 쌓여있는 경우가 많아 때로는 접근이 용이하지 않은 관계로 충분한 검사가 이루어지지 않는 경우도 왕왕 있다.

종종 인스펙션을 조례(Code)나 규정(Regulation)을 지키고 있는지 여부를 포함하는 것으로 오해하는 분들이 있다. 인스펙션은 코드위반 등을 찾아내는 것이 아니라 앞서 언급한대로 현재 가지고 있는 결함의 상태여부 확인을 주목적으로 하고 있다.

그 외에 건물의 실내공기 청정도, 물의 오염도, 전자파, 납성분, 곰팡이(Mold), 기타 환경문제 등도 역시 인스펙션 항목이 아닌 옵션(선택)항목으로 원하는 경우 분야별 해당 전문가에게 의뢰해야 한다.

상용검사에서 전기검사는 다른 검사항목에 비해 상당한 비중을 많이 차지하는 편이다. 일반주택에 비해 관리상태가 취약한 경우가 더러 있기 때문이다. 특히 사무실 등은 컴퓨터, 프린터 등 여러 기기들이 어지럽게 연결되어 있고, 연장선(Extension Cord)을 많이 사용하고 있을 뿐더러, 한 소켓에 여러 개의 전기기기를 연결하여 사용하고 있는 경우가 많기 때문이다.

또한 전기선들이 마루바닥에 방치되어 있는 경우가 많아 안전사고가 발생할 여지가 많다. 특히 많은 고객이 왕래하는 곳에 전기선들이 마루위에 방치되어 있는 경우도 더러 있고, 사무실 의자 등이 바닥 위에 노출된 전기선을 짓누를 경우 화재내지는 감전의 사고까지 발생할 여지가 있기 때문에 결함보다는 안전한 전기사용차원에서 검사보고서에 시정할 것을 권고하기도 한다.

겨울에 난방시설이 빈약한 건물이나 오피스에서는 책상 밑에 혹은 책상인근에 이동식 전기히터를 사용하는 경우가 더러있다. 이들 소형 전기히터는 편리한 이점이 있는 반면 그 이면에는 위험도 많이 도사리고 있는 것으로 알려져 있다.

국립화재 예방협회의 통계에 따르면 전기히터로 인한 사고는 매년 평균 2만여건의 건물화재의 원인이 되고 있고 이들 화재로 인해 천오백명이 넘는 부상자나 사망과 같은 인명사고가 발생하고 있는 것으로 나타나 있다.

통계에 따르면 난방기 관련 화재 및 인명사고가 12월, 1월, 2월에 집중적으로 많이 발생하고 있는데 이중 30%가 이동식 히터에 의한 것으로 알려져 있고 이로 인한 사망자 또한 전체 난방기관련 화재의 70%를 차지하고 있는 것으로 나타나 있다.

<김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터>