지난주 칼럼에서는 자본 이득세(Capital Gains Tax)에 대해 간단히 알아보았다. 구매 가격 보다 판매 가격이 더 높으면 판매 이득에 대한 세금을 내야 한다. 그러나 여러 방법을 통해서 합법적으로 세금을 미룰 수도 있다. 오늘 칼럼에서는1031 익스체인지(exchange)에 대해 알아 보겠다.

Q: 1031 익스체인지는 무엇인가?A: 프라펄티를 팔고, 받은 판매 수입금으로 다른 프라펄티를 사서 재투자를 하는 것이다. 1031 익스체인지를 하면 판매시 내야 하는 자본 이득세(Capital Gains Tax)를 미룰 수 있다. 1031 익스체인지는 세금을 면제 해주는 것은 아니고, 합법적으로 나중에 낼 수 있게 해준다. 하지만 IRS가 요구하는 엄격한 사항들을 따라야 한다.
Q: 1031 익스체인지를 할 때 명심해야 할 점은 무엇인가?A: 첫째, 비즈니스, 투자, 인컴, 소득 생산 등의 투자 목적이라야 한다. 따라서 개인의 거주 목적, 세컨드 홈, 몇 달안에 프라펄티를 필립(flip)해서 파는 투자자등의 경우에는 해당이 되지 않는다.

두번째, 같은 종류(Like Kind)의 프라펄티여야 한다. 부동산을 팔면 부동산을 구매해야 하고, 인적 재산(Personal Property)을 팔면 인적재산을 구매해야 한다. 즉, 부동산을 팔고, 인적 재산을 구매하면 1031 익스체인지를 할 수 없다.

세번째, 부동산 판매(relinquished property) 후에 45일 안에 살 부동산을(acquisition property) 찾아야 하고, 180일 안에 부동산 구매 세틀먼트를 해야 한다. 이 기간은 하루라도 연장이 안돼기 때문에 마감 기간을 꼭 지켜야 한다.

네번째, 또한 부동산을 판매후 판매 수입금은 판매자에게 가는 것이 아니라 자격을 갖춘 중개자가 구매 부동산 세틀먼트 할 때까지 보관해야 한다. 다섯째, 구매 부동산은 판 부동산과 최소 가격이 같거나 더 비싸야 한다. 여섯째, 구매 부동산을 세틀 후에 최소 1년(안전하게 하기 위해 2년)을 소유해야 한다. 구매 몇 달 후 파는 경우에는 1031 익스체인지의 혜택을 받을 수 없다.
문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>