세금 시즌에 돈을 번다는 말이 있다. 세금 법을 잘 아는 사람들은 세금 시즌에 합법적으로 세금을 적게 내는 방법을 알아 현 재산을 유지할 수 있을 뿐만 아니라 부를 더 축척할 수 있다는 것이다. 많은 이들이 부동산에 투자를 하려고 한다.
모기지 이자는 세금 공제가 가능하고, 경제에 변동이 있어도 부동산을 오래 소유하면 가격은 오르기 나름이다. 20만불 주고 구매한 콘도를 20년 후에는 40만불에 팔 수도 있다. 또한 상가 부동산을 구입하면 임차인이 내는 세금으로 모기지를 낼 수 있고, 20-30년 후에는 모기지 없이 이익을 많이 내고 팔 수도 있다.

Q: 부동산 투자해 판매시 세금을 어떻게 계산하는가?
A: 보통, 구매 할 때보다 더 돈을 받고 팔게 되면 이익에 관한 세금을 내야 한다. 이를 자본 이득세(Capital Gains Tax)라고 한다. 예를 들어, 상가 부동산을 50만불을 주고 샀고 100만불을 주고 팔면 이익이 생겨 이에 관한 세금을 내야 한다.
얼마나 오래 부동산을 가지고 있었는지는 자본 이득세률은 영향을 미친다 (Short Term vs. Long Term). 예를 들어 오래 된 집을 구매한 후 집을 헐고, 새집을 지어 몇달 안에 파는 플립어들(flippers)은 자본 이득세 낼 때 1년 이상을 소유한 이에 비해 세금을 더 많이 내야 한다. 즉 1년 보다 더 길게 소유하면 (Long Term) 과세율이 작아져 자본 이득세를 적게 내게 될 수 있다.

Q: 자본 이득세를 합법적으로 미룰 수 있는 방법은?
A: 세금은 피할 수 없지만 합법적으로 미룰 수는 있다. 예를 들어서 부동산 판매시 돈을 다 받지 않고 약속 어음을 받아 몇년간 할부도 나눠서 받거나 자선 목적으로 세운 charitable trust(CRT)를 세우거나 1031 익스 체인지 (1031 exchange)를 이용할 수 있다.
1031 익스 체인지를 하면 부동산 판매 후 다른 부동산(like kind)을 구매함으로써 내야 할 자본 이득세를 나중에 낼 수 있다. 그러나 미국 국세청(IRS)에서 요구하는 엄격한 조건을 맞추어야 한다.
정해진 시간(45일) 안에 살 프라퍼티를 찾고, 180 일 안에 세틀먼트를 해야 하고, 판매 수익금을 제 삼자가 홀드 하는 등의 조건 등을 충족 시켜야 한다. 1031 익스 체인지를 통해 합법적으로 세금을 나중에 낼 수 있기 때문에 투자를 더 할 수 있게 되어 투자자가 잘 이용하면 아주 유익한 프로그램이 될 수 있다.

다음 몇 주 동안 1031 exchange에 대해 자세히 알아 보겠다.
문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>