커머셜 부동산 구매시, 융자를 주는 은행은 보통 환경 리포트를 요구 한다. 환경 리포트는 단계 I 와 단계 II 로 나눌 수 있다.
환경 리포트는 구매 부동산의 환경 오염 여부를 보여 줄 수 있기 때문에 구매 결정에 영향를 미치는 중요한 요소 중의 하나이다. 은행은 환경 리포트 전문 회사를 고용해 단계 I와 단계 II 를 시행하게 된다.

Q: 환경 단계 I 리포트는 무엇이고, 단계 II 리포트를 언제 하는가?
A: 단계 I 에서는 부동산이 위치한 주나 정부의 환경청의 자료, 인터넷을 이용해 공공의 정보를 체크하고, 사이트를 방문해 직접 눈으로 체크 한다.
또한 주인, 임차인, 이웃 사람들을 인터뷰하기도 한다. 이렇게 모은 자료를 바탕으로 환경법을 위반한 기록은 없는지, 환경 오염의 여부를 조사하게 된다.
환경 리포트 단계 I를 통해 리포트 단계 II가 필요 한지 결정을 하게 된다. 만일 환경 오염을 시킬 수 있는 비즈니스, 세탁소나 주요소 같은 비즈니스가 있다면 조사를 좀더 자세히 조사 한다.

Q: 환경 단계 II 리포트를 어떻게 준비 하는가?
A: 단계 II는 단계 I 보다 자세한 테스팅을 하는 단계이다. 흙, 지하수(ground water), 지표수(surface water) 샘플을 채취해서 실험실에 보내 종합적이고, 화학적인 테스팅을 한다.
눈으로 체크하는 단계 I 과는 달리 땅을 직접 드릴을 하거나 다른 인베이스(invasive)한 방법으로 샘플을 채취한다.
만일 세탁소라면 베이퍼(vapors), 석면 (asbestos), 납(lead)의 샘플을 채취하고 오염도를 알아 볼 수 있다. 단계 II 리포트를 통해서 상당 양의 오염 물질이 나와 정화(remediation)가 필요하면 시간과 비용이 얼마나 걸리는지 알아 볼 수 있다.

Q: 명심해야 할 점은?
A: 단계 I 와 단계 II를 통해 구매자는 부동산의 환경 위험에 대해 알게 되고 , 무엇을 구매 하는지 알게 된다. 단계 II 는 인베이시브 하기 때문에 샘플을 채취 전 구매자는 판매자에게 먼저 알려야 한다.
또한 유틸리티 회사에 연락해서 유틸리티 라인이 어디 있는지 알아내 프라퍼티에 손상이 가지 않게 해야 한다.
구매자는 계약을 파기 할 수 있는 조건을 계약서에 포함하는 게 중요하다.
만일 단계 II 를 통해 부동산에 심각한 환경 문제가 있다는 것을 발견하면 구매자는 계약서에 명시한 대로 계약을 파기할 수 있다.
또한 정화로 클린이 가능한 경우라면, 판매자와 협상해 정화 작업을 끝난 후에 클로징을 하거나 구매 가격을 다시 협상할 수 도 있다.
문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>