미국에서는 오랫 동안 여러 세대를 내려 오며 시금석으로 자리 잡아왔던 부동산 투자의 4대 원칙이라는 것이 있다. 부동산의 폭등과 폭락의 시기에는 까맣게 잊고 있었던 이 원칙이 부동산의 안정기에 접어들고 보니, 그것은 변치 않는 보편적 진리였음을 새삼 실감하게 된다는 홈오너들이 많다. 계명과도 같은 부동산 투자4대원칙의 키워드 만을 꼽아 보다면, 첫째는 로케이션, 둘째는 장기투자, 셋째는 내 타이밍, 넷째는 DTI ratio라고 할 수 있겠다.
1. 부동산은 가치 평가에 있어서 가장 중요한 요인이 되는 것은 바로 로케이션이다. 로케이션이 좋은 지역에 위치한 부동산은 그렇지 않은 지역들이 가격 하락을 거듭할 때에도 그 흔들림이 극히 적다는 것이다. 그러므로 Principle of Real Estate= Location 이라는 등식이 있는 것이다.
2. 주택은 가장 안전한 장기 투자의 대상이다. 어느 시기든지 플립등 단기 투기의 목적으로 주택을 구매하지 않고, 장기 투자의 대상으로 주택을 구매한다면, 부동산 투자보다 더 확실하고, 효과적인 투자는 없다는 것이다.
3. 주택 구입의 적정 시기는 내 능력이 갖추어져 있고, 내가 필요로 할 때이다. 사실 ”주택을 구입하려는데 언제가 때인가?” 라며 시기를 저울질하는 바이어들의 질문에 명확한 해답을 줄수있는 사람은 그 어디에도 없다. 아무리 유명한 경제학자나 부동산 전문가라고 해도 마찬가지 일 것이다.
하루가 멀다하고 부동산 가격이 폭등을 거듭하던 시기에는, 지금 당장 집을 구입하지 않으면, 계속 오르는 가격을 내 능력이 따라 잡지 못해, 어쩌면 영영 구입할 수 없으리라는 불안감으로 무리해서라도 주택 구입을 서두르게 되고, 집 값이 하락하거나 정체된 시기에는, 당장에 주택을 구입해야 할 이유가 없다며 관망하게 되는 것이 바이어들의 심리인 것 같다.
그러나 부동산 만큼은 친구들에 휩쓸려 강남가지 아니한다는 전략적 사고가 필요한 것 같다. 주방기구나, 침구를 사는 것이 아닌 일생 일대의 가장 큰 투자라 볼 수 있는 부동산 구입은 철저하게 나의 재정 능력과 필요 상황에 따라 판단하는 나만의 타이밍 선택법이 정곡일 것이다.
4. Debt To- Income (DTI ratio) 28/33은 융자 승인의 기본이 된다. 전통적으로 은행에서 모게지 융자를 승인할 때, 월 모게지 불임금은 개인이나 가구 당 월 총 소득의 28%를 넘기지 말아야 하며, 모게지 불입금과 크레딧 카드 등 기타 융자 불임급을 합한 금액도 가구당 월 총 소득의 33%를 넘지 말아야 한다는 가이드라인이 있다.
그런데 2000년도 초반에 이러한 가이드라인과 상관 없이 묻지마로 융자를 승인해주기 위한 서브 프라임 모게지라는 것이 생겨 났었고, 2000년도 중반에 많은 바이어들이 이 서브 프라임 변동 이자 프로그램으로 단기간 낮은 페이먼트를 책정 받아 집을 구입할 수 있었으나, 결국 전통적인 융자 가이드라인에서 벗어났던 서브 프라임 모게지로 인한 금융 대란으로 인하여, 서브 프라임 융자로 주택을 구매했던 홈오너들은 갑자기 높아진 페이먼트와 폭락한 주택 가격으로 인하여 깡통 주택의 소유주로 전락하였고, 숏 세일이나 은행 차압 사태에 직면하기도 하였다.
그러므로, 언론에서는 모든 주택 융자 은행은 전통적인 융자 승인 가이드라인의 원칙을 언제나 지켜야 한다는 비판의 목소리를 지금도 내고 있는 것이다.
문의 (703)625-8500

<그레이스 김 Grace Home Realty & Investment>