부동산도 다른 투자와 마찬가지로 여러가지 위험에 노출 될 수 있다. 자산가치하락 위험이 있을 수 있으며 보유기간 중 렌트수입을 초과하는 과도한 이자비용, 수리비용 등에 따른 마이너스 수입, 또한 렌트가 제대로 안나가거나 렌트가 잘 걷히지 않아 애를 먹는 경우이다. 이와 반대로 렌트수입이 안정되어 렌트때문에 애를 먹는 일도 없고 자산 가치도 쑥쑥 올라가준다면 참으로 매력적인 투자수단이 부동산일 것이다. 호경기에서 부동산의 가치 상승폭은 다른 투자에 견주어 경이로울 정도로 월등한 경우가 많기 때문이다. 이러한 부동산을 보유하고 있을 때 결국 대두되는 것이 세금문제이다. 소득이 있는 곳에 세금이 있는 것은 정해진 이치이지만 이 세금을 피해 갈 수는 없을까?
현행 미국 세법에서는 이 세금을 피해갈 수 있는 장치를 두고 있다.
부동산의 처분시 발생한 이익을 세법의 “동종자산의 교환에 의한 과세이연 (Like-kind Exchange)”을 통해 과세를 이연하는 것이다. 우리들에게 “1031 exchange” 라고 잘 알려진 “동종자산의 교환” 이란 세법 1031조의 내용으로 사업용 부동산을 처분하고 동시에 유사한 사업용 부동산을 취득하였을 때 매각 부동산에서 발생한 매매차익 (capital gain 자본이득) 에 대한 세금을 이연시키는 것을 말한다.
이 과세이연혜택을 받기 위해서는 여러가지 조건을 맞추어야 하는데 첫째, 사전에 적정중개인 (qualified intermediary)을 통하여 매매계획을 문서로 남겨 놓아야 한다. 이 때 중개인이라 함은 부동산 중개인이 아니라 서면 교환 계약을 맺어 내가 매각할 자산을 인수하고 처분하며 내가 새로 매입할 자산을 취득하여 나에게 양도해 주는 자를 말하는 것으로서 최근 2년동안 나와 관계가 전혀 없는 제 3의 회계사, 변호사, 은행직원, 부동산 중개인, 기타 1031 Exchange 전문 중개인등이 해당 된다. 중개인을 통하여 부동산 매각 후 45일 안에 새로 매입할 부동산을 지정하고 6개월 이내에 클로징 하여야 하는 규칙을 지켜야 한다. 둘째, 팔고자 하는 부동산을 최소한 1년 이상 보유하여야 한다. 셋째, 개인목적으로 사용 되는 부동산은 대상이 안된다. 넷째, 적정중개인과의 계약은 적정중개인 관리하에 있는 금전이나 물건에 대한 나의 권리를 명시적으로 제한하여야 만 “비과세 교환”으로서 효력을 갖게 되므로 새 부동산을 클로징 하기 전까지는 부동산의 매각 대금에 대한 권한이 전혀 없다는 점에 유의하여야 한다.
이 과세이연이란 세금을 연기 시켜주는 것이지 세금을 안내게 해 주는 것은 아니기 때문에 결국 언젠가는 세금을 내게 되는 것이지만 꼭 그럴까? 반드시 그렇지도 않다. 동종자산의 교환으로 취득한 부동산을 살아 생전에 처분하지 않고 사후에 상속을 시킨다면 지금까지 이연된 자본이득세를 평생 내지 않을 수도 있게 된다. 상속시에는 상속을 받는 사람에게 있어 상속을 받은 자산의 세금 계산상의 원가는 그 부동산의 오래전의 구입가가 아니라 사망당시의 싯가 (fair market value)로 계산되기 때문이다.
문의 (703)200-2579

<전양수 가이드 어드바이저스 대표 CPA>