집을 사고 팔면서 우리는 짧은 시간에 많은 정보를 받고, 분석해서 결정을 내리게 되는데, 우리가 가장 많이 의존하는 것 중 하나로 셀러에게는 자기의 매물에 대해 서면으로 공개해야하는 법적인 의무가 있다.

그렇다면 어디까지 알려야 하나가 문제인데 한마디로 아는 사실을 모두 알려야 한다. 지난 몇 년 부동산 매물들이 숏세일이나 은행 차압 매물(REO) 등으로 다양해지면서 그 매매 과정에 있어서 셀러의 책임이 다르기 때문에 혼돈이 생기기도 한다.

최근 주택 매매에서 있는 그대로(AS-IS) 매매하는 조건을 거는 경우가 크게 증가하면서 한인들이 그 뜻을 잘못 이해하여 셀러가 해야 하는 정보 공개(디스클로저) 의무까지 면제되는 것으로 알고 있어 자칫 매매가 종료된 후에 법적인 분쟁의 소지가 있으니 이에 대한 셀러들의 주의가 필요하다. ‘As-is’ 구매란 보통 바이어가 지금의 상태를 받아들인다는 의미이지, 중요한 사실이나 상태를 공개하지 않아도 된다는 말은 아니다.

일반적으로 셀러는 부동산의 가치나 구입결정에 영향을 미치는 모든 사실을 바이어에게 공개해야할 법적 책임이 있다. 정보공개 과정은 바이어가 모든 정보를 가지고 결정을 내릴 수 있게 도움이 될뿐 만 아니라, 나중에 셀러가 중요한 사실이었는데 의도적으로 이를 숨겼다는 주장에서 셀러를 보호하기도 한다.

우리가 가장 많이 쓰는 양식은 TDS(Transfer Disclosure Statement) 라는 서류다. 셀러는 구매계약이 체결된 때부터 7일 이내에 부동산 상태에 대한 모든 내용을 공개해야 한다. 바이어가 공개내용을 늦게 받은 경우에는 이미 모든 구매선행조건을 포기했다 해도 여전히 공개내용을 받은 때부터 5일 이내에 구매를 취소할 수 있는 기회를 남겨 두게 된다.

경험이 있는 에이전트들은 리스팅을 받을 때 모든 공개서류들을 준비 해놓고 오퍼를 받아들인 후 최대한 빨리 공개하는 것이 필요하다. 많은 경우에 이런 공개 서류를 준비하면서 셀러가 잊고 있던 많은 사실들을 기억하기도 하고, 매물에 대한 정확하고 객관적인 판단을 하는데 큰 도움이 된다. 밤에만 들리는 기차 소리, 가까운 학교나 소방서에서 들리는 소음, 또는 파티를 많이 하는 이웃의 관한 사실은 살아보지 않고는 알 수 없는 내용들이다.

셀러 입장에서는 많이 공개하면 할수록 책임이 줄고 마음도 편해 질뿐 아니라 마지막 순간에 바이어가 발견한 새로운 사실에 계약을 취소하는 낭패를 면하기도 한다.

반대로 바이어는 인스펙션을 통해서 매매되는 집의 상태를 정확하게 파악한다. 경험이 많고, 그 동네를 잘 알고 있는 인스펙션 회사를 통해 주요 결함, 안전 문제, 잠재적 인 위협을 평가할 수 있다.

인스펙션을 통해 문제를 파악하고 셀러와 거래 하는 방법에 대한 구체적인 방법을 제공 할 수 있다. 건물 코드 위반을 식별 할 수 있고, 이런 정보는 주택 바이어가 정확한 결정을 내릴 수 있다.

인스펙션 후에 바이어는 보고서를 받는다. 이 과정에서 발견한 문제점을 셀러와 논의하면서 낮은 가격에 대한 협상 또는 문제의 해결 방법에 대하여 집주인과상의 할 수 있다.

인스펙션이 주는 또 하나의 장점은, 보고서가 지금의 상황을 정확하게 말해 줄뿐 아니라 미래를 계획하는 데 도움을 준다. 앞으로의 계획을 위한 도구로 사용할 수 있고 보고서에는 지붕 및 가전제품 등의 수명을 알 수 있기 때문에 바이어가 구매에 대한 전반적인 결정을 내리는데 도움이 된다.

셀러에게는 알려주어야 할 의무가 있고, 바이어에게는 묻고 알아 볼 권리가 있다. 각자 자기의 의무를 충실히 준수해 주고 경험 있는 에이전트가 타이밍과 중간 역할을 잘해 준다면 아주 편하고 즐거운 매매가 되리라 생각된다.

(818)974-4989

<사이먼 이 메트로 부동산>