Probate Sale with Court Confirmation 란 주택소유주가 유언장 없이 사망했을 때 많이 쓰이는 재산 상속의 한 방식이다. 주택이 위치한 주 정부가 주관이 돼 주택을 상속하는 제도다.

주된 목적은 주택 처분 때 헐값으로 함부로 파는 것을 방지하고 처분한 지분이 모든 유산 상속자들에게 공평하게 돌아갈 수 있게 감독하는 것이다. 법정 주도의 절차가 매우 까다롭고 엄격해서 법정에서 요구하는 모든 절차의 때를 정확히 알고 시간을 맞춰 나가야 한다.

이 주택 매물은 정상적인 다른 매물과 마찬가지로 부동산 회사를 통해 시장에 나오는데, 유산상속 전문 변호사들이 선별한 부동산 회사를 통해서 시장에 내놓게 된다.

통상 주택의 적정 매매 가격은 부동산 회사와 법정에서 추천 된 감정사의 의견을 종합해서 결정된다. 여기서 중요한 것은 이 주택의 감정 가격이다. 구매 희망자들이 주택 구입 오퍼를 넣을 대 감정가의 90% 미만의 구입 가격을 제시할 때는 자동적으로 오퍼가 기각된다.

구매자의 오퍼가 받아들여지면 보통 구매가격의 10%를 디파짓으로 에스크로에 넣게 된다. 그 다음에는 다른 주택들과 마찬가지로 정상적인 주택매매의 절차를 거치게 된다.

현금으로 전액 지불하는 경우가 아니라면 은행융자를 신청도 가능하고, 이 경우에는 은행 대출 심사와 감정 걸차를 거치게 된다. 주택 상태를 알아보는 홈 인스펙션을 포함한 모든 통상적인 인스펙션을 정해진 기한 내에 할 수 있는 권리가 있다. 하지만 터마이트는 제공되지 않으니 주의해야한다.

그 다음 절차는 프로베이트 법정에서 세일즈 날짜를 신문에 공고를 하게 된다. 신문에 공고를 할 때에는 이 주택의 매매 가격과 법정심리 날짜 그리고 미니멈 오버 비딩 가격이 공시가 되는데 그 이유는 유산상속 주택가격을 최대한도로 올리기 위함이다.

보통 매매 계약서에 싸인 하고 에스크로를 오픈한지 약 한 달에서 45 일 후에 하게 되는데, 이날이 구매자에게는 아주 중요한 날이다. 이 법정심리 날에는 유산상속 법정대리인, 변호사, 구매자, 부동산 중개인 이 모두 참석 해야 하는데, 바로 이 자리에서 재판장이 유산상속 주택이 현 구매 희망자 한테 갈 것 인지 아니면 그날 참석한 다른 경매자에게 돈을 더 받고 넘길 것인지를 결정 하게 된다. 이자리에서 재판장이 매매가격을 다시 한번 공시를 하고 오버 비딩을 할 경쟁자가 있는지 물어보고 만약 경쟁자가 없다면 현 구매자의 매매 계약서를 공식 승인한다. 이후 구매자는 에스크로 클로징 절차를 밟아서 계약을 마무리를 할 수 있다. 하지만 많은 경우에는 경매를 원하는 다른 구입희망자가 법정에 와서 대기 하고 있다.

이 경우에는 재판장의 주도로 경매가 시작 되는데 법정에서 정해놓은 미니멈 오버비딩 가격부터 시작 한다. 그 미니멈 오버비딩가격은 현재 매매가의 5%를 올린 가격에서 500달러를 더하거나 10%의 1만달러와 나머지 90%의 5%를 합한 가격부터 시작한다. 그 다음에는 재판장의 재량에 따라 가격이 올라가게 된다.

물론 원구매자도 경매에 참가할 자격이 있다. 이 경우 원구매자가 경쟁에서 말려나는 경우도 자주 생기는데, 이 때에는 처음 에스크로에 입금했던 디파짓 10%는 돌려받지만 나머지 비용은 돌려받을 수 없다. 한 달 이상의 시간을 낭비하게 되는 셈이다.

한편 이날 경매에서 이 유산상속 주택을 구매한 사람도 역시 10%의 디파짓을 해야 하지만 이 금액은 계약 파기 때에는 원 매수자처럼 돌려받을 수 없다는 것을 유의해야 한다. 또 처음 구입신청자와 달리 무조건 계약을 클로징 해야 한다.

만약 독자 여러분들이 아직 유언장이나 리빙 트러스트가 준비 되어있지 않다면 변호사와 미리 상의를 해 준비하는 것이 사랑하는 가족을 위하는 일이다. 프로베이트를 거쳐야 하는 비용과 시간도 만만치 않기 때문이다.

(310)802-2417

<폴 유 리맥스 부동산 사우스베이>