커머셜 부동산/비즈니스 매매시 계약서에 판매자의 진술과 보증(Representations and Warranties)을 받고,클로징할때 계약서에 명시한 진술과 보증에는 변함이 없다고 판매자의 싸인을 받는다.
오늘 칼럼에서는 판매자의 진술과 보증에 대해 알아보겠다.
Q: 판매자의 진술과 보증은 왜 필요한가?
A: 타이틀 조사, 비즈니스 라이센스, 리스, 공공의 정보등을 통해 주인이 누구인지, 린/저지먼트의 여부를 확인 할 수 있다. 그러나 조사를 철저히 한다해도 계약서를 싸인 하지 않은 다른 판매자나 주인이 있을 수도 있고, 공공에게 알려지지 않은 채무가 있을 수도 있다.
따라서 계약시 클로징 시 판매자의 진술과 보증을 받아 두어야 한다.
Q: 판매자의 진술과 보증에 포함할 수 있는 내용은?
A: 대표적인 몇 가지를 알아 보겠다. 첫째, 판매자가 회사일 경우, 비즈니스를 하는 주/카운티에서 밀린 세금/서류가 없고(good standing) 그 주/카운티에서 자산을 소유하고, 비즈니스를 할 수 있다고 보증한다. 둘째, 판매자의 회사 오피서들이 적절한 절차를 통해 판매를 허가 받았고,팔 수있는 권리가 있다고 보증한다.
셋째, 파는 물건은 시장성이 좋은 타이틀(good and marketable title)을 소유하고 주인은 판매자만이며 계약서에 명시한 것 외에 다른 린/채무/저지먼트는 없다고 보증한다.
넷째, 법을 준수하며 비즈니스/부동산을 운영해 왔고, 소송 위협을 받거나 현재 진행 중인 소송은 없다고 보증한다. 다섯째, 부동산/비즈니스에 나쁘게 영향을 줄 수 있는 사실을 알지 못한다고 보증할 수 있다.
Q: 명심할 점은?
A: 보통 하나의 부동산/비즈니스만을 소유한 회사일 경우, 판매 후에 회사를 없애는 경우가 많다. 따라서 회사 주주나 멤버도 개인적으로 보증하게 하는 것이 좋다.
소송시 회사가 없어져도, 계약서를 싸인한 주주나 멤버를 고소할 수 있기 때문이다. 또한 결혼한 부부의 경우 부부 둘 다 보증을 하게 하는 것이 현명하다. 또한 판매자가 보장하는 사실들이 거짓이라고 밝혀지면 구매자의 피해를 보상하겠다는 조항(indemnify and hold the buyer harmless)과 구매자의 변호사비와 법정비에 대한 책임을 진다는 조항 또한 포함하는 것이 현명하다.
문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>