부동산은 교포사회에서 자산 운용의 가장 큰 축이라해도 과언이 아닐 것이다.
부동산 투자와 세금에 대해 알아보자.
부동산 투자시 갖게 되는 잇점은 임대소득으로 모기지 페이를 함으로써 적은 비용으로 부동산 지분을 취득하게 되는 셈이며 혹 임대료가 모기지 페이먼트를 하고 남기라도 한다면 아주 좋은 잉여소득이 될 수도 있다는 것이다.
또한 부동산 값이 상승하게 되면 상당한 재산의 증식을 기대할 수도 있을 뿐만 아니라 사업용 부동산에서 발생하는 감가상각 비용은 세금을 많이 줄여주는 역할을 한다.
감가상각은 실제 들어가는 비용은 아니지만 세법상 비용으로 공제받을 수 있는 금액을 말한다. 땅값을 제외한 건물가격만을 주거용인 경우 27.5년, 비주거용인 경우 39년에 나누어 비용으로 계상하는 것이다.
감가상각 비용 때문에 부동산에서 손실이 나는 것으로 계산되는 경우가 많다. 부동산에서 나오는 소득이나 손실을 수동적 이익 또는 손실 (passive income/ loss)라 하여 세법에서는 passive loss는 passive income 범위내에서만 공제가 가능하도록 하고 있다.
그러나 소득이 일정 금액 이하인 경우 (10만달러 미만) 에는 부동산 손실로 다른 사업소득이나 봉급등의 소득을 최고 2만5,000달러까지 상쇄할 수 있도록 특별히 허용해주고 있다. 소득이 10만달러를 초과하면 상쇄할 수 있는 금액이 점차 줄어 15만달러가 되면 상쇄할 수 있는 부동산 손실이 없게 된다.
감가상각이 올해 세금에 유리하게 작용하기는 하지만 감가상각만큼 부동산의 장부가격이 낮아지기 때문에 나중에 부동산 처분시에는 그간의 감가상각만큼의 금액이 이익으로 계산될 수 있다는 것도 함께 알아두어야 한다.
모기지 이자와 감가상각이 부동산 소득을 줄여주는 것을 아주 쉬운 예를 들어보자.
300만달러 짜리 주거용 빌딩의 모기지 이자가 18만달러이고 땅값 부분 25만달러를 제한 건물값 275만달러에 대한 감각상각이 10만달러 (275만달러/ 27.5년)이다.
이 부동산에서 나오는 렌트수입이 25만달러 이며 운영비용으로 1만달러가 들어갔다. 즉, 6만달러 (25만달러 - 18만달러 - 1만달러) 의 현금 수입이 발생하였으나 감가상각 때문에 오히려 4만달러의 손실이 있는 것으로 계산되었다.
왜냐하면 눈에 보이지 않는 감가상각 비용 10만달러가 비용으로 계산되기 때문이다.
현금 수입 6만달러 - 감가상각 비용 10만달러 = 장부상 손실 (4만달러)
이런 경우 임대소득에 대한 세금부담이 전혀 없게 되었을 뿐만 아니라 손실로 계산된 부분은 다른 부동산 소득 (수동적 이익, passive income) 범위 내에서 공제를 받은 소득세를 줄여주는 것이다.
다른 수동적 이익이 없더라도 그 해 벌어들인 일반소득이 일정액 미만이면 2만5,000달러까지 예외적으로 공제를 받을 수 있다는 것이다.
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<전양수 가이드 어드바이저스 대표 CPA>