내 집을 장만한 뒤에는 주택소유주로서의 의무가 생긴다. 그중 한 가지가 재산세 납부 의무다. 적게는 수천달러에서 고가 주택의 경우 매년 수만달러에 달하는 재산세를 내야 한다. 재산세는 주택 구입 뒤 비용 부담으로 작용할 뿐만 아니라 구입 전 모기지 대출에도 영향을 미칠 수 있다. 대출 은행이 주택 구입자의 모기지 대출 심사 과정에서 구입 후 예상 재산세 비용까지 검토하기 때문이다. 따라서 재산세 비율이 높은 지역에서 주택을 구입하려면 대출 상환 능력이 상대적으로 낮아질 수 밖에 없다. 주택 가격이 가파르게 오르면서 주택 구입 전 재산세율을 확인하는 절차가 반드시 필요해졌다.

■ 재산세↑, 상환 능력↓
월스트릿 저널이 크레딧 정보 웹사이트 ‘월렛허브’(WalletHub.com)의 조사를 보도한 바에 따르면 전국에서 재산세 비율이 가장 높은 주는 뉴저지, 일리노이, 뉴햄프셔주다. 뉴저지주에서 전국 주택 중간가격인 17만5,700달러짜리 주택을 소유한 소유주는 해마다 약 4,029달러에 달하는 재산세를 내야 한다. 평균 재산세율이 무려 약 2.3%에 달하는 셈이다.

재산세율이 높은 지역에서 주택을 구입한다면 모기지 대출 신청과 관련, 주의해야 할 점들이 있다. 은행이 예상 모기지 페이먼트 금액을 계산할 때 원금과 이자 외에도 재산세와 주택 소유주 보험까지도 포함시키는 것이 일반적이다. 재산세와 보험료를 월별 비용으로 환산해 포함시키고 만약 ‘관리비’(HOA)가 있다면 관리비도 예상 페이먼트 비용에 포함된다.

■ 구입자들 재산세율은 ‘나몰라라’
최근 주택 가격이 크게 올라 모기지 대출 한도가 높은 점보 융자 발급이 늘고 있다. 점보 융자는 국영모기지 보증기관 보증한도인 약 41만7,000달러(고가 주택 지역의 경우 약 62만5,000달러)를 넘는 대출이다.

만약 점보 융자를 대출 받아야 하는데 재산세까지 높다면 모기지 대출 승인 까다로워질 뿐만 아니라 재산세 비용도 크게 오를 수밖에 없다. 모기지 업체 토탈 모기지 서비스의 존 월시 대표는 “개인 소득과 크레딧 점수외에 재산세도 대출 능력에 큰 영향을 미치는 요인”이라며 “그렇지만 대부분의 주택구입자들이 이자율 등에만 신경 쓰고 재산세율을 무시하는 경우가 많다”라고 월스트릿 저널과의 인터뷰에서 설명했다.

자영업에 종사하는 주택 구입자의 경우 재산세율에 따라 모기지 대출 성사 여부가 크게 좌우된다. 소득이 일정치 않은데다 높은 재산세율로 인해 대출 은행이 일반적으로 요구하는 ‘총부채상환비율’(DTI)인 약 43%(점보 융자의 경우) 한도를 초과하기 쉽다.

은행측이 제시하는 DTI 비율을 조금 넘어도 대출을 받을 수 있지만 대신 다운 페이먼트 비율을 높여하는 부담이 발생한다.

■ 북동부 세율 전국 최고
전국적으로 북동부 지역의 재산세가 높은 반면 남부 지역의 재산세는 낮다. (도표 참조)뉴저지, 일리노이, 뉴햄프셔주 등의 재산세율이 전국에서 가장 높고 하와이주의 재산세율은 전국에서 가장 낮다. 재산세는 주 별로도 큰 차이를 보이지만 같은 주에서도 카운티별, 카운티 내에서도 지역간 차이를 나타낸다.

코네티컷 주내에서도 스탬포드 지역의 약 450만달러짜리 주택의 경우 매년 무려 약 7만4,695달러에 달하는 재산세를 내야 하지만 같은 주 그린위치의 주택 소유주는 연간 약 2만9,655달러의 재산세만 납부하면 된다. 주택 시세는 동일하지만 스탬포드 거주 소유주는 매달 약 3,752달러의 재산세를 더 내는 셈이다.

재산세율이 높은 주는 주택 가격이 낮은 경우가 대부분이고 반대로 재산세율이 낮은 주는 주택 가격이 상대적으로 높다.

월렛 허브에 따르면 하와이주의 재산세율은 전국에서 가장 낮지만 주택 중간가격은 약 50만4,500달러로 전국에서 가장 높은 주중 한 곳이다.

반면 시카고는 전국에서 재산세율이 2번째로 높은 지역임에도 불구하고 주택 가격은 매우 낮은 지역에 포함된다.

■ ‘홈스테드’ 면제 적용 주
주택시장 과열로 주택 가격이 빠르게 상승하는 지역은 결국 재산세 사정액도 결국 오르게 된다. 콜로라도주 덴버의 경우 현재 주택 가격이 주택 시장 침체 이전보다 무려 약 45.3%나 올라 향후 재산세가 인상될 가능성도 높다.

그렇지만 주택 가격 상승 속도와 재산세 인상 시기간 차이가 있기때문에 지금 주택을 구입하는 구입자들에게 주택 가격 상승세가 큰 우려 사항은 아니다. 대부분의 대출 은행은 현재 부과되는 재산세 비용을 대출 심사에 참고하기 때문이다.

다만 플로리다주의 경우는 예외다. 선트러스 모기지의 마크 슐맨 책임자는 “플로리다주에서는 현재 재산세가 아닌 미래 인상될 것으로 예상되는 재산세를 참고하는 일반적인 대출 심사 관행”이라고 월스트릿 저널에 설명했다.

플로리다주의 경우 ‘홈스테드’(Homestead) 면제 규정을 두고 있는데 해당 주택이 홈스테드로 등기되면 재산세 인상폭이 매우 낮은 비율로 제한된다. 따라서 홈스테드 주택이 매매된 뒤 면제대상에 제외될 경우 재산세가 시세에 따라 큰 폭으로 인상될 것이 확실하기 때문에 플로리다 등의 주에서는 미래 예상되는 재산세 비용이 대출 상환 능력 심사에 사용된다.

■ 뉴욕, 플로리다 별도 부동산 세금 부과
재산세와는 별도로 주택구입자들에게 부동산세 명목의 세금을 부과하는 주도 있다. 뉴욕과 플로리다주의 경우 주택구입자에게 주택 거래 완료 전 추가 부동산 관련 세금을 부과한다.

뉴욕주의 경우 모기지 세금 명목으로 대출액이 약 50만달러를 초과할 경우 시골 지역은 약 0.75%, 뉴욕시는 무려 약 2.175%에 해당하는 세금을 부과하도록 하고 있다.

이중 약 0.25%에 해당하는 세금은 보통 대출 은행측이 납부한다. 뉴욕시의 경우 맨션 세금이라는 부동산 세금도 있다. 주택 가격이 100만달러가 넘을 경우 1%에 해당하는 일시불 세금을 납부해야 한다.

<준 최 객원기자>