“지역이 나쁘면 렌트가 안나가나요?” 필자가 부동산 세미나를 하면서 가장 자주받는 질문 중 하나다. 투자용부동산 구매를 고려한다면한인 밀집 지역이 아닌 곳을잘 살펴보아야 투자성이 좋은 곳을 찾을 수 있다는 설명에 항상 따라오는 질문이다. 이 질문의 답을 알기 위해서는‘ 나쁜 지역’과‘ 안 나가는 렌트’의 정의를 먼저 알아야 할 것이다.

과연 나쁜 지역의 정의는 무엇인가? 이스트 LA, 캄튼, 가디나, 한인타운 아니면 베버리힐스 중 어디가 나쁜 지역으로 나뉠 수 있는지 생각 해봐야 한다. 질문이의 ‘나쁜 지역’은 한인이 거주하지 않는 지역 또는 알지 못하는 지역을 일컫는 것으로 생각된다. 내가 거주할 수 있는 지역은 좋은 지역, 그렇지 않으면 나쁜 지역인 것이다. 그 ‘나쁜 지역’에서도 등급이 있다. 정말 나쁜 지역은 필자도 피하는 편이지만 그렇지 않은 곳이 더많이 있다. 가족들이 대부분이며 오랜 기간 머물고 열심히 일하고 살아가는 타민족이 거주하는 지역을 말하는것이다. 단지 한인이 거주하지 않기에 무조건 한인 지역이 아니면 렌트 주기 어렵고, 판매하기 어렵고, 가격의 상승이 없다는 것은 한인복덕방 에이전트들의 세뇌교육의 효과인 것 같다.

한인 복덕방 에이전트의 특징은 한 지역을 전문으로 판매하며 그 이외의 지역은전부 ‘나쁜 지역’인 것으로말한다. 본인이 아는 곳을판매하기 원하기 때문이다.

남가주 한인은 한인 밀집지역이라는 우물 안에 갇혀투자를 한다.

좋은 지역에 투자하는 것이 맞다면 모든 한인은 베버리힐스 에 투자 해야 하는 것이 아닌가? 좋은 지역에 투자하는 것을 좋아하는 한인이,남가주에서 가장 노른자이며 비싼 지역인 베버리힐스에는 투자를 잘 하지 않는다. 아이러니 하지 않은가. 한인 투자자는 ‘좋은 지역’이라는 자기합리화에 본인이 알고 있는 지역에만 투자를 한다.

두 번째로 “렌트가 안 나간다”라는 말의 뜻은 무엇인가? 타인종이 넘쳐나는 이스트LA와 캄튼에는 렌트 수요가 전혀 없어 세입자들이 공짜로 렌트를 산다는 말인가? 남가주에서 한인 밀집지역이 아닌 곳은 무인도 인것 같이 인식한다. 한인타운의 1,500 스퀘어피트의 단독주택은 60만달러 정도의시세이며 약 2,500달러에 렌트한다. 놀랍게도 캄튼의1,500 스퀘어피트 단독주택은 그에 절반인 30만달러 정도의 시세에 2,200달러에 렌트를 한다.

지역이 나쁘면 공실률이 높다는 말도 있다. 맞는 말이다. 한인 밀집 지역은 ‘렌트가 저렴’하기 때문에 공실률이 현저히 낮다. 여기서 말하는 저렴한 렌트는 같은 집을 구입했을 때 모기지와 비교한 금액이다. 위에예를 든 한인타운의 60만달러의 집을 20% 다운 했을경우에 저렴한 렌트는 같은집을 구매했을 때 모기지와 비교한 금액이다. 재산세 합쳐 매달 약 3,000달러, 3.5%다운을 했을 경우에는 약3,900달러를 지불해야 내집 장만을 할 수 있다. 세입자로 렌트를 살면 월 2,500달러 밖에 하지 않기에 오히려 한인 밀집 지역은 렌트가 저렴한 것이다. 하지만 캄튼의 30만달러의 집은 3.5%를 다운해도 재산세 합쳐2,000달러 정도로, 오히려 렌트가 더 비싸다. 렌트 시세보다 저렴하게 세입자에게 렌트를 준다면 공실률도 없고 수익성도 한인 밀집 지역의 두 배 가까운 편안한투자를 할 수 있게 된다.

모든 투자자에게 캄튼이나 이스트 LA로 투자를 하라는 것이 아니다. 투자자의주위사람들과 복덕방 에이전트가 만들어낸 한인의 우물 안에서 벗어나 투자의 시야를 넓게 했으면 하는 바람이다. 내가 모르는 지역이라서 다 나쁜 것이 아니며, 내가 거주할 마음이 없다고 부동산 투자의 가치가 없는것이 아니다. 모든 부동산은 투자가 아니다. 하지만 투자는 부동산일 수 있다.

(213)369-9087

<김원석 [리얼티월드 Capero 부동산]>